O fundo imobiliário BTCI11, gerido pelo BTG Pactual, vem chamando atenção de investidores por apresentar uma combinação atrativa de rendimento elevado, negociação com desconto e base de investimento acessível, já que suas cotas são negociadas atualmente por R$ 9,22 — abaixo do seu preço justo estimado em R$ 10,09.
Com dividend yield de 12% ao ano, o BTCI11 se posiciona como uma oportunidade interessante entre os fundos imobiliários de papel. Em maio de 2025, o fundo distribuiu R$ 0,096 por cota, mantendo sua trajetória de aumento gradual nos proventos, com possibilidade de atingir R$ 0,10 nos próximos meses, graças à sua reserva acumulada superior a R$ 0,11 por cota.
Fundo é high grade e investe majoritariamente em CRIs
O portfólio do BTCI11 é composto em 80% por CRIs, com foco em operações high grade, ou seja, com baixo risco de crédito. Outros 16% estão alocados em cotas de outros fundos imobiliários — incluindo MCCI11 e KNIP11 — e 4% em caixa e renda fixa. Entre os CRIs, destacam-se títulos atrelados ao IPCA (72%) e ao CDI (25%), aproveitando parcialmente o atual patamar da Selic em 14,75%.
A gestão preza por diversificação e limites de exposição, ainda que dois devedores concentrem juntos cerca de 9% do portfólio, o que está acima do ideal recomendado de 5% por ativo.
Segmentos mais seguros e exposição regional
Os ativos do BTCI11 estão majoritariamente localizados na região Sudeste (69%) e concentrados em setores considerados mais seguros, como logística, shopping centers e residencial. A estratégia busca minimizar riscos setoriais, evitando segmentos mais voláteis como loteamento e multipropriedade.
Rentabilidade sólida e resultados consistentes
Em abril de 2025, o BTCI11 registrou receita total de R$ 11,2 milhões e lucro líquido de R$ 10,35 milhões, dos quais distribuiu apenas R$ 9,6 milhões aos cotistas — mantendo parte como reserva. Desde janeiro, os resultados mensais têm superado os valores distribuídos, fortalecendo a capacidade do fundo de manter ou até aumentar os proventos mesmo em momentos adversos.
Baixa inadimplência e riscos controlados
Apesar de possuir dois CRIs com problemas — Brasília Security (pagamento parcial) e Rio Pet (ação judicial) —, a exposição a esses ativos é pequena e não compromete a performance geral do fundo.
Forte base de cotistas e liquidez elevada
O BTCI11 conta com mais de 191 mil cotistas e apresenta uma liquidez diária média de R$ 15 milhões, o que garante facilidade para entrada e saída de investidores no mercado secundário.
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