O fundo imobiliário CPTS11, gerido pela Capitânia, encerrou o mês com movimentações que levantam questionamentos importantes sobre sua estratégia. Apesar da leve recuperação da cota de mercado e da manutenção da adimplência na carteira de crédito, o fundo aumentou sua alavancagem de 13% para 18% do patrimônio líquido e reforçou sua exposição em fundos imobiliários da própria gestora — o que já representa quase 25% do portfólio.
De CRI para FOF: mudança de perfil preocupa investidores
Tradicionalmente conhecido por atuar com Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), o CPTS11 vem, mês após mês, se transformando em um fundo de fundos (FOF). A estratégia de realocação de ativos tem aumentado sua exposição a FIIs de “tijolo”, especialmente ligados à própria Capitânia, como PSH, XPPR e Prime Office.
Essa mudança de perfil, embora ofereça potencial de valorização com o fechamento das curvas de juros, vem sendo acompanhada de forma cautelosa por investidores. O fundo já perdeu número significativo de cotistas em 2025 e a tendência segue negativa. O número atual está em cerca de 354 mil, em queda constante.
Uso de reserva e distribuição
Em maio, o fundo distribuiu R$ 0,85 por cota, levemente acima da geração de caixa (R$ 0,84), utilizando uma pequena fração da reserva de lucros. A TIR do mês foi positiva, chegando a 18% no acumulado de operações realizadas, e houve destaque para a realização de ganho de capital de aproximadamente R$ 600 mil em ativos como RHO.
Além disso, o fundo informou ter economizado cerca de 53% em taxas de gestão no acumulado do ano, reflexo de mudanças operacionais implementadas anteriormente.
Alavancagem volta a crescer
Após meses de redução, a alavancagem do CPTS11 voltou a subir, de 13% em março para 18% em abril. Esse aumento de 5 pontos percentuais (ou cerca de 40% de crescimento relativo em um mês) contraria a trajetória recente e acende um alerta no mercado. A alavancagem tem sido um dos fatores mais criticados pelos cotistas, especialmente diante da maior volatilidade e do risco embutido em tempos de juros elevados.
Conflito de interesse? Exposição à própria gestora é destaque negativo
Um dos pontos mais sensíveis levantados neste mês está na concentração de ativos ligados à própria Capitânia. A soma das posições em fundos da casa já ultrapassa 23% da carteira total. A prática, embora permitida, levanta questionamentos sobre possíveis conflitos de interesse e repete estratégias já vistas em outros fundos, como o HFOF, que enfrentaram problemas de liquidez e performance no passado ao seguir caminho semelhante.
Liquidez e movimentações de carteira
A liquidez do fundo segue boa, e o CPTS continua girando ativamente sua carteira. Em maio, realizou mais de R$ 445 milhões em compras e R$ 326 milhões em vendas, com destaque para alocações definitivas em CRIs de aproximadamente R$ 31 milhões.
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