O fundo imobiliário TGAR11 distribuiu R$ 1 por cota em abril de 2025, o que representa um dividend yield de 1,11% no mês. No acumulado dos últimos 12 meses, o fundo entregou 15,07% de yield bruto, embora a média atual gire em torno de 14,2% com base na cotação de R$ 90 (referente ao fechamento de maio).
Apesar do retorno elevado, o fundo passa por um dos momentos mais delicados desde seu IPO, realizado em 2017, quando as cotas foram emitidas a R$ 100. Desde então, a cota acumula queda de 24,13%, com picos históricos de valorização próximos a R$ 141, registrados em 2021.
Atualmente, o fundo negocia com desconto de 20,23% em relação ao valor patrimonial de R$ 112,82 por cota. Contudo, como se trata de um fundo de desenvolvimento, esse tipo de métrica deve ser analisado com cautela, pois o VP sofre oscilações sazonais ligadas à venda dos ativos.
Rendimento pode cair para R$ 0,90 nos próximos meses
A gestora do TGAR11 indicou, por meio do guidance oficial, que a distribuição pode variar entre R$ 0,90 e R$ 1,10 por cota no primeiro semestre. Ou seja, o patamar atual pode não se sustentar, e um novo corte pode pressionar ainda mais o preço da cota.
Segundo análises de valuation com base em juros reais de longo prazo (NTN-B), o preço teto para manter atratividade com rendimento de R$ 0,90 seria de aproximadamente R$ 86, o que significa que, mesmo com desconto, o fundo ainda pode estar sobreavaliado caso ocorra um corte nos proventos.
Impacto da Selic alta: vendas em queda e margens pressionadas
O ambiente macroeconômico é um dos principais vetores de risco para o fundo. Com a taxa Selic estabilizada em 13,75% ao ano, o custo do crédito aumenta, reduzindo o apetite dos compradores e a rentabilidade dos projetos.
Estatísticas importantes do relatório de abril:
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VSO (Venda Sobre Oferta): caiu de 9,86% no 1º trimestre de 2023 para 5,95% no 1º trimestre de 2025
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Inadimplência da carteira de urbanismo: 4,57%
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Inadimplência da carteira de incorporação: 3,14%
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Inadimplência de multipropriedade: alarmantes 55,53%
Essa deterioração no cenário operacional reduz a previsibilidade da renda futura e explica a postura conservadora da gestora, que restringiu a distribuição de lucros da carteira de participações.
Portfólio amplo e diversificado reduz riscos concentrados
O TGAR11 é um fundo robusto em diversificação, o que mitiga parcialmente o risco elevado típico de FIIs de desenvolvimento. O portfólio atual abrange:
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210 ativos distribuídos em 108 municípios e 20 estados brasileiros
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PL (Patrimônio Líquido) de R$ 659 milhões
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58% em equity performado (projetos com mais de 80% das obras concluídas)
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16% em equity em desenvolvimento
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11,7% em crédito estruturado (CRIs)
Composição da carteira por segmento:
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Urbanismo: 62%
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Incorporação residencial e comercial: 24%
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Multipropriedade: 12%
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Shopping: 1% (baixa exposição)
Apesar da presença do shopping de Valparaíso, considerado fraco, a receita proveniente dele é irrelevante para os resultados do fundo atualmente.
Histórico de desempenho superior aos benchmarks
Mesmo com o cenário desafiador, o histórico de rentabilidade do TGAR11 é sólido:
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Retorno total acumulado desde o IPO: 115,1%
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Comparação no mesmo período:
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IFIX: 67%
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CDI: 67,59%
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IPCA: 50,1%
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Ou seja, o fundo entregou mais que a inflação, superou a renda fixa e o índice de referência dos FIIs — mesmo com a volatilidade na renda mensal.
Taxas elevadas são críticas recorrentes
O fundo possui altas taxas de gestão e performance. Em abril, a taxa de gestão somou R$ 1,93 milhão, equivalente a R$ 0,08 por cota. No segundo semestre de 2024, o total gasto com taxas foi de R$ 15 milhões, e a projeção anual gira em torno de R$ 30 milhões.
Apesar da cobrança, a gestora isentou a taxa de performance no 1º semestre de 2025, medida considerada adequada, já que os rendimentos caíram significativamente.
Estrutura de receitas e reservas
Em abril, a composição da receita do fundo foi:
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Equity (desenvolvimento imobiliário): 76,5%
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Crédito estruturado (CRI): 17,7%
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Bolsa, renda fixa e outros: 5,8%
A reserva de caixa atual é de apenas R$ 0,06 por cota, considerada baixa. Ou seja, se a inadimplência ou os atrasos nas vendas persistirem, não há muito espaço para manter a distribuição atual sem corte.
Vale a pena investir no TGAR11 agora?
O TGAR11 pode ser uma oportunidade tática para investidores dispostos a correr riscos e com visão de longo prazo. Se a Selic cair em 2025 e as vendas forem retomadas, a renda pode voltar a subir, e a cota recuperar parte do valor — de R$ 90 para patamares próximos a R$ 120.
No entanto, no curto prazo, o cenário é desafiador:
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Guidance de renda pode cair para R$ 0,90
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Inadimplência elevada em alguns segmentos
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Selic alta desestimula vendas e pressiona margens
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Cotistas saíram em massa: de 162 mil em março para 157 mil em abril
Conclusão: O fundo tem histórico sólido, gestão experiente e bons ativos. Mas o risco é elevado. Quem decidir entrar agora pode capturar um bom retorno — desde que o cenário macro mude a favor.
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