O fundo imobiliário FATN11, focado em lajes corporativas e gerido pela BR Capital, vem chamando atenção do mercado por aliar uma gestão operacional eficiente com pagamento de dividendos robustos — 1,04% ao mês ou 12,97% ao ano. Atualmente negociado a R$ 77,18, o fundo apresenta o maior desconto entre os FIIs de lajes, com P/VP de 0,78 e cotas 18,58% abaixo do preço teto calculado.
Com um portfólio 100% concentrado em São Paulo, o fundo adota a estratégia plug and play, oferecendo lajes prontas para uso, mobiliadas, com contratos atípicos e prazos longos. A taxa de vacância é de apenas 0,38%, com 90 inquilinos distribuídos em 114 unidades, o que reforça a diversificação e a solidez da receita.
Renda de R$ 0,80 por cota é sustentada por reciclagem de portfólio e ganho de capital
Apesar de o rendimento recorrente girar em torno de R$ 0,75 por cota, o FATN11 vem distribuindo R$ 0,80 mensalmente, sustentado pela venda de ativos com lucro e pela ocupação gradual do edifício Brasílio Machado, comprado vazio e que já alcança mais de 84% de ocupação contratada ou em negociação.
Desde seu IPO em junho de 2020, quando a cota foi lançada a R$ 100, o fundo acumula uma distribuição total de R$ 46,61 por cota, representando 46,61% de retorno somente com dividendos. No entanto, o valor patrimonial da cota caiu 1,26% desde então, refletindo a pressão causada pela alavancagem e emissões abaixo do VP.
Gestão eficiente, mas comunicação falha
O maior ponto de atenção do FATN11 é sua comunicação com o mercado. Os relatórios mensais têm sido entregues com atraso — o de março só saiu em 23 de maio, e o de abril, em 26 de maio. Além disso, a rotatividade elevada do portfólio dificulta a previsibilidade de rendimentos, o que eleva a percepção de risco.
Segundo dados da planilha inteligente de precificação, com base na renda atual e risco atribuído de 3,5, o preço teto seria de R$ 91,43, contra os atuais R$ 77,10. Ainda assim, a alavancagem de 19% do patrimônio líquido — via CRIs IPCA+6,25% e IPCA+7,7% — e a baixa transparência justificam o desconto elevado.
Destaques operacionais de abril
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Receita de locação caiu 0,85% por fatores não recorrentes.
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Resultado operacional foi de R$ 3,32 milhões (R$ 0,75/cota).
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Venda do conjunto 131 gerou R$ 0,11/cota em ganho de capital.
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Ocupação do edifício Brasílio Machado saltou de 18% para 42%.
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Receita média por m² subiu de R$ 117,50 para R$ 131,00.
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