Nos últimos anos, muitos investidores iniciantes — e até experientes — têm sido seduzidos pelos altos dividend yields de alguns fundos imobiliários (FIIs). Com promessas de rendimentos de 12%, 15% ou até 18% ao ano, essas oportunidades aparentemente “imperdíveis” escondem riscos que já geraram perdas bilionárias para milhares de pessoas no Brasil.
O perigo de olhar apenas para o Dividend Yield
A lógica parece simples: um fundo que paga bem e está com desconto no valor patrimonial (P/VP abaixo de 1) é um bom negócio, certo? Errado. Essa é a armadilha mais comum do mercado de FIIs — e a mais perigosa. Muitos fundos que ofereceram dividendos elevados nos últimos anos acabaram gerando grandes prejuízos, justamente por esconderem problemas estruturais graves.
Exemplos reais: XPCM11 e a destruição de valor
Um dos casos mais emblemáticos é o do XPCM11, o fundo do XP Macaé. Com um único imóvel alugado para a Petrobras em Macaé (RJ), o fundo chegou a ser negociado por mais de R$ 100 por cota, pagando dividendos de dois dígitos. Mas bastou a Petrobras anunciar a saída do imóvel para a cota despencar. Hoje, o fundo vale cerca de R$ 6 a R$ 7, com uma vacância altíssima e sem perspectiva de recuperação. A perda de valor foi brutal — e muitos cotistas ainda mantêm posição no ativo.
Fundos de papel também caíram na cilada
Os fundos de papel também não escaparam da euforia mal fundamentada. Casos como HCTR11 e DEVA11 mostraram como uma combinação de operações arriscadas, alavancagem e conflito de interesses pode levar à ruína.
Durante os anos de inflação elevada, o IPCA e o IGP-M impulsionaram os rendimentos desses fundos para patamares de 16% a 20% ao ano. Isso atraiu uma enxurrada de investidores que, cegamente, buscavam os FIIs mais “generosos”. Porém, muitas dessas distribuições vinham de operações cruzadas, baixa qualidade de crédito e emissão para cobrir caixa — e não de geração real de valor.
Hoje, HCTR11 e DEVA11, que chegaram a valer R$ 150, estão negociados em torno de R$ 24 e R$ 30, respectivamente. A perda de capital, combinada com a deterioração dos ativos, foi devastadora.
O mito da “oportunidade com desconto”
Mesmo após esses colapsos, investidores continuam caindo na tentação de fundos com dividend yield de dois dígitos e cota negociada com 70% de desconto sobre o valor patrimonial. Mas, como destaca o analista Matheus Lima, “não existe almoço grátis no mercado”.
A cota barata geralmente reflete o risco do ativo. Pode haver problemas de vacância, inadimplência, gestão ineficiente ou alavancagem elevada. Apostar nesses fundos, sem entender o que está por trás dos números, é como pegar uma faca caindo: o dano pode ser profundo.
Casos como XPR11 (atual VPPR11) reforçam o alerta
Outro fundo que ilustra esse perigo é o XPR11, que fez IPO em 2019 por R$ 100, mas que hoje é negociado a menos de R$ 13. O fundo apostou em imóveis corporativos com alta vacância e alavancagem pesada, além de localização questionável — como imóveis em Barueri (SP) e fora do eixo principal da Faria Lima. A destruição de valor foi tão grande que o fundo trocou de nome e gestora para tentar resgatar sua imagem.
E o GTWR11? O próximo da lista?
Um fundo que gera preocupação hoje é o GTWR11, que possui apenas um imóvel em Brasília, alugado para o Banco do Brasil. Embora o rendimento atual esteja em torno de 13% ao ano, o contrato vence em 2028, e a localização do imóvel não é considerada premium. Se o Banco do Brasil decidir não renovar, o fundo pode enfrentar uma vacância total, repetindo os erros do passado. Mesmo que o risco pareça pequeno, o desequilíbrio entre retorno e segurança é claro.
Como evitar essas armadilhas?
Investir bem em fundos imobiliários exige mais do que olhar dois indicadores. Veja o que realmente importa:
O que analisar antes de investir:
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Diversificação de imóveis e inquilinos
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Qualidade da localização dos ativos
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Histórico da gestora
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Nível de alavancagem
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Contratos atípicos ou típicos e prazos
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Vacância histórica e atual
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Capacidade real de geração de caixa
Foco na qualidade, não no rendimento
O mercado de fundos imobiliários pode ser uma excelente fonte de renda passiva e crescimento patrimonial. No entanto, investir com base apenas no dividend yield e no P/VP é um erro fatal. Essas métricas são superficiais e, muitas vezes, enganosas. O investidor consciente busca qualidade, estabilidade e segurança.
Se você quer dormir tranquilo, evite fundos com riscos concentrados e armadilhas disfarçadas de oportunidades. Invista com análise, consciência e foco no longo prazo.
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