O fundo imobiliário VINO11, conhecido por sua exposição ao setor corporativo e localização privilegiada em São Paulo, vem sendo negociado a um dos maiores descontos da bolsa. Com um preço atual em torno de R$ 5 e valor patrimonial estimado em R$ 10,34, o fundo apresenta um P/VP de apenas 0,48 — ou seja, uma queda de cerca de 50% frente ao seu valor contábil.
Mas será que esse deságio representa uma oportunidade ou um alerta vermelho?
Contratos longos, mas receita em queda
Um dos pontos positivos destacados no último relatório gerencial de março de 2025 é a longa duração contratual do portfólio: 77% dos contratos vencem apenas a partir de 2028, trazendo uma aparente estabilidade ao fluxo de receita. Além disso, mais de 90% dos contratos são atípicos, ou seja, com maior rigidez de cancelamento e prazos mais longos.
Apesar disso, os aluguéis cobrados pelo fundo estão cerca de 29% abaixo da média de mercado, e a vacância subiu de 0% para 8%, indicando pressão sobre a receita operacional.
Uso de reservas para manter dividendos
Em março, o fundo gerou R$ 0,048 por cota, mas distribuiu R$ 0,05 aos cotistas. Para fechar essa diferença, a gestão utilizou parte do resultado acumulado de vendas de ativos, o chamado resultado não recorrente.
Atualmente, o fundo ainda conta com R$ 0,33 por cota de receita futura a receber da venda de um imóvel — sendo R$ 0,14 em abril de 2025 e R$ 0,19 apenas em abril de 2026. Esse dinheiro permitirá elevar temporariamente os rendimentos para até R$ 0,075 por cota nos próximos três meses, mas não resolve o problema estrutural de geração de caixa.
Dívida bilionária é o maior desafio do VINO11
O grande risco por trás do fundo está na sua elevada alavancagem. O VINO11 possui atualmente uma dívida de R$ 472 milhões, e um caixa de apenas R$ 23 milhões.
Somente em 2025, o fundo terá que pagar cerca de R$ 26 milhões em amortizações. Até 2036, o cronograma prevê mais de R$ 30 milhões por ano em dívidas a vencer — o que coloca pressão constante sobre a necessidade de vender ativos para honrar os compromissos financeiros.
A venda forçada de imóveis reduz o portfólio, diminui o potencial de geração de receita futura e compromete a sustentabilidade do pagamento de dividendos no longo prazo.
Indicadores operacionais e portfólio atual
Apesar do cenário delicado, o VINO11 ainda mantém alguns pontos positivos:
- Mais de 151 mil cotistas
- 10 imóveis, com 83 mil m² de área bruta locável
- Diversificação setorial: os inquilinos atuam em segmentos como tecnologia, saúde, educação e varejo
- Contratos reajustados por IPCA, o que protege parcialmente contra a inflação
- Taxa de ocupação de 92%, acima da média do mercado de lajes corporativas (78%)
Contudo, o fundo precisa melhorar o valor de seus aluguéis e evitar novas vacâncias, já que a margem de segurança está apertada.
Vale a pena investir em VINO11 agora?
O VINO11 é o FII de tijolo mais barato da base 10, com dividend yield acima de 12% e forte presença em São Paulo. No entanto, esse retorno está sendo sustentado por vendas de ativos e consumo de reservas, não pela operação em si.
O investidor que busca renda passiva deve avaliar com cautela os riscos envolvidos:
- A alavancagem é elevada
- A receita operacional não cobre os dividendos pagos
- A necessidade de venda de ativos compromete o futuro do fundo
A promessa de rendimentos maiores até junho pode ser um alívio momentâneo, mas o cenário para o segundo semestre é de queda nas distribuições, com previsão de retorno ao patamar entre R$ 0,045 e R$ 0,055 por cota.
O VINO11 enfrenta uma encruzilhada: ou consegue reverter sua geração de caixa por meio de revisões contratuais e aumento de aluguéis, ou terá que continuar vendendo patrimônio para pagar dívidas.
Para o investidor, a análise deve ir além do dividend yield atual. É essencial considerar a sustentabilidade da distribuição, o risco de vacância, o nível de endividamento e a valorização futura dos imóveis.
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