O fundo imobiliário DEVA11 vive um momento crítico em 2025. Com aumento de inadimplência, obras paradas há quase um ano, prorrogação de prazos (waivers), carências em diversos ativos e queda expressiva na liquidez, o cenário é de alerta para os cotistas. Em meio a esse panorama, a distribuição de rendimentos se mantém elevada, mas sustentada por reservas que podem não durar por muito tempo.
Distribuições elevadas com base no valor de mercado
Em fevereiro, o fundo distribuiu R$ 0,43 por cota, o que, considerando o preço de mercado atual, gera um yield atrativo. No entanto, parte significativa desses pagamentos foi viabilizada por uma reserva acumulada — aproximadamente R$ 750 mil — e não por receitas recorrentes. Com inflação baixa em janeiro, que serve como indexador para os CRIs, há expectativa de que os rendimentos em março fiquem abaixo do patamar atual.
Obras da Chemin congeladas desde 2024
Um dos maiores pontos de atenção no portfólio é a operação Chemin, que representa 8,67% do fundo, somando-se à Chemin 2 com 2,42%. Ambas seguem com o mesmo percentual de execução desde julho de 2024: 91% e 50%, respectivamente. Apesar de novos aportes para finalização, o progresso das obras não avança, o que compromete a geração de receitas futuras.
Esse cenário de paralisação há quase um ano levanta dúvidas sobre a viabilidade e o cronograma de entrega dos empreendimentos. A falta de evolução pode impedir a venda das unidades e, por consequência, o retorno do capital investido.
Waivers prorrogados e carência até julho de 2025
Além das obras paradas, o DEVA11 lida com diversos waivers — permissões para postergação de pagamentos de juros — que foram prorrogados, como no caso da operação Chemin 1. Há também ativos, como o Portal das Pedras, em carência de amortização até julho de 2025, o que adia ainda mais os recebimentos do fundo.
Enquanto isso, o número de operações com problemas supera as que estão em dia: apenas 33,2% do portfólio encontra-se com os pagamentos em dia. O restante está dividido entre carência, inadimplência e prorrogações, um indicativo de risco elevado para os cotistas.
Nova alocação e movimentações recentes
Apesar do cenário desafiador, a gestão do fundo segue realizando movimentações. Houve aumento da posição em Aqua Prime (de 2% para 3,37% do patrimônio líquido), aquisição de nova operação na Chemin 2 e compra de CRIs como o Crip Pride 2. Também foram realizadas vendas pontuais, como o CRI HF e o CRI Araguaína, somando mais de R$ 20 milhões em alienações.
Contudo, a liquidez do fundo no mercado secundário segue baixa. O volume médio diário negociado está em torno de R$ 562 mil, bem abaixo dos R$ 1 milhão considerados referência para fundos mais líquidos. O número de cotistas também vem caindo continuamente nos últimos meses.
Segmentos de alto risco e proteção contra deflação
O DEVA11 possui forte concentração em segmentos como loteamentos, multipropriedade e incorporações, geralmente considerados de alto risco no setor imobiliário. Ainda assim, o fundo apresenta proteção contra meses de deflação, o que ajuda a suavizar eventuais quedas de receita em cenários de inflação negativa.
A taxa média ponderada dos CRIs é de IPCA + 10,64% ao ano, o que representa uma remuneração robusta — mas que, na prática, esbarra na dificuldade de execução dos empreendimentos e nos atrasos de pagamentos.
Expectativas e acompanhamento
A continuidade dos problemas estruturais, como obras congeladas e waivers renovados, pode comprometer ainda mais a sustentabilidade dos rendimentos. A expectativa de curto prazo é a manutenção dos pagamentos na faixa de R$ 0,40 por cota, mas há riscos de queda, principalmente se o fundo precisar preservar caixa ou enfrentar mais inadimplência.
A nova injeção de capital na Chemin 2 será um teste para avaliar se os aportes conseguirão destravar a execução e, por fim, viabilizar as vendas. Caso contrário, o fundo continuará preso em um ciclo de altos rendimentos artificiais, sem geração efetiva de caixa.
O DEVA11 segue oferecendo retornos atrativos, mas sustentados por reservas e estratégias pontuais. Com grande parte do portfólio travado ou em situação delicada, o investidor deve manter atenção redobrada às próximas atualizações. A depender do avanço (ou não) das obras da Chemin e da regularização dos pagamentos, o fundo pode seguir pressionado e com perspectivas limitadas no médio prazo.
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