A Urca Gestão anunciou a convocação de uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para os cotistas do fundo imobiliário URPR11, com votação aberta até o dia 25 de abril de 2025. O objetivo é aprovar uma proposta de reestruturação completa do fundo, que prevê a criação de dois novos FIIs — cada um com um perfil específico de investimento — além da transferência dos ativos do URPR11 para essas novas estruturas.
A medida vai muito além de uma simples cisão. Envolve um novo modelo de alocação de patrimônio, com impactos diretos nos rendimentos dos cotistas, transparência das operações e possibilidade de decisão sobre qual estratégia seguir no futuro.
Entenda a proposta de reestruturação
O URPR11 nasceu com foco em investimentos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), mas, ao longo do tempo, passou a incorporar também projetos de desenvolvimento, como loteamentos e construções — o que dividiu opiniões entre os cotistas.
Agora, a gestora propõe a criação de dois novos fundos:
- Um FII focado em renda (papel): manterá ativos como CRIs e debêntures.
- Um FII focado em desenvolvimento (equity): concentrado em projetos ainda em andamento ou com retorno no longo prazo.
O patrimônio atual do URPR11 será integralizado nesses dois novos fundos. Em troca, o fundo receberá cotas dessas novas carteiras, que serão distribuídas proporcionalmente aos cotistas. Ambos os novos fundos serão listados na B3, com previsão de negociação o quanto antes.
Motivos da cisão: transparência e foco estratégico
Segundo a gestora, a principal justificativa para a cisão é a segmentação das estratégias. Atualmente, o cotista tem pouca clareza sobre o percentual de ativos alocados em renda ou desenvolvimento. A nova estrutura permitirá:
- Maior visibilidade das operações;
- Possibilidade de manter apenas o fundo que condiz com o perfil do investidor (renda ou desenvolvimento);
- Maior flexibilidade de gestão e captação futura, especialmente para o fundo de renda, que tende a atrair mais investidores pelo pagamento consistente de dividendos.
Conflito de interesse e votação
Para que a operação seja concluída, os cotistas devem aprovar a dispensa de conflito de interesse, já que tanto o URPR11 quanto os dois novos FIIs serão geridos pela mesma gestora e administradora.
Não haverá cobrança de taxa de gestão ou performance duplicada. Essas taxas serão pagas apenas pelos novos fundos, evitando onerar o URPR11 diretamente. Essa estrutura, segundo a administradora, evita conflitos e garante a transparência operacional.
A votação pode ser realizada online até 25 de abril, e a aprovação do conflito já autoriza automaticamente a criação dos dois novos fundos e a transferência de ativos. Uma live para tirar dúvidas dos cotistas foi marcada para o dia 14 de abril às 19h.
O que muda na prática para o investidor?
Após a cisão, o cotista do URPR11 terá duas novas cotas em mãos: uma do fundo de renda e outra do fundo de desenvolvimento. Isso permitirá:
- Vender a parte de desenvolvimento, caso não queira assumir riscos de longo prazo;
- Manter apenas a parte de CRIs, que tende a pagar bons rendimentos no curto prazo;
- Ou seguir com ambas as estratégias.
Especialistas alertam que, no curto prazo, o fundo de desenvolvimento pode sofrer queda nas cotações devido à falta de pagamentos imediatos, enquanto o fundo de renda tende a valorizar-se com a entrega de dividendos mais atrativos.
Essa nova configuração favorece o cotista que, ao investir inicialmente no URPR11, buscava um FII de papel puro, mas se viu exposto a ativos mais arriscados. Com a separação, será possível readequar a carteira conforme os objetivos individuais.
Impacto para o mercado de FIIs
Essa reestruturação do URPR11 pode abrir caminho para um novo padrão de transparência e especialização nos fundos imobiliários. Ao segmentar estratégias, a gestora facilita a análise por parte do investidor e favorece decisões mais bem fundamentadas.
Se bem-sucedida, a operação pode servir de modelo para outros FIIs híbridos que enfrentam dificuldades na captação ou na comunicação clara de seus objetivos.
A proposta de cisão do URPR11 é, na verdade, uma reestruturação estratégica que visa separar claramente investimentos em renda daqueles voltados ao desenvolvimento. A decisão agora está nas mãos dos cotistas, que precisam analisar com atenção os impactos dessa mudança.
O prazo para votação vai até 25 de abril, e a expectativa é que, se aprovada, a nova estrutura entre em vigor já nos meses seguintes. Para os investidores atentos ao mercado de FIIs, essa movimentação pode representar uma oportunidade de reposicionamento de carteira e ganhos com a valorização dos fundos mais alinhados com seus perfis.
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