O fundo imobiliário BTLG11 segue demonstrando força e consistência em 2025, consolidando-se como um dos principais FIIs logísticos da Bolsa. Com uma vacância financeira de apenas 1,4%, uma média de distribuição em torno de R$ 0,78 por cota e um portfólio com imóveis bem localizados e contratos sólidos, o fundo oferece estabilidade e perspectivas de crescimento mesmo em um cenário econômico desafiador.
Distribuição de rendimentos e guidance otimista
O BTLG11 distribuiu R$ 0,78 por cota em seu último pagamento, dentro da banda projetada de R$ 0,76 a R$ 0,82 para o ano de 2025. Essa consistência nos rendimentos vem acompanhada de uma reserva de R$ 0,50 por cota e um lucro a ser realizado com vendas estimado em R$ 0,70, o que amplia o colchão de segurança para futuras distribuições.
Além disso, o fundo conta com um montante expressivo em caixa — R$ 434 milhões — o que representa um importante respaldo para enfrentar obrigações e realizar novas aquisições com agilidade.
Portfólio robusto, diversificado e com localização premium
O BTLG11 conta com 34 ativos, sendo a maioria composta por galpões logísticos estrategicamente localizados. Aproximadamente 90% do portfólio está concentrado no estado de São Paulo, com destaque para o raio de até 60 km da capital, região considerada nobre no segmento logístico.
Atualmente, os ativos mais relevantes em receita são os empreendimentos localizados em Louveira e Itapevi, dois importantes polos industriais do país.
Revisões contratuais e expansão de locatários
Nos últimos meses, o fundo passou por importantes revisões contratuais. Em destaque, o ativo BTLG Jundiaí teve 60% de sua área revisada, resultando em um reajuste médio de 19% nos aluguéis. A Seva Logística também ampliou sua área ocupada, zerando a vacância no ativo.
Por outro lado, em Campinas houve um distrato equivalente a 2% da área total de um galpão, mas o impacto foi compensado pelo desempenho positivo dos demais imóveis.
Inquilinos diversificados e contratos protegidos
O fundo apresenta uma estrutura saudável de inquilinos, com o Atacadão (Grupo Pão de Açúcar) representando cerca de 7% da receita, seguido por DHL, Unilever e outras grandes empresas. O portfólio é bastante pulverizado, evitando concentração excessiva.
Do total de contratos, 35% são atípicos — que garantem maior proteção ao fundo em caso de rescisão antecipada — e cerca de 29% da receita é respaldada por cláusulas de multa integral até o fim do contrato.
Alavancagem controlada e dívidas com taxas vantajosas
A alavancagem atual do fundo representa apenas 3% do seu patrimônio líquido, somando R$ 142 milhões. O custo médio dessas dívidas é bastante atrativo, com taxas abaixo de IPCA +6%, o que evidencia um perfil financeiro conservador e eficiente.
Além disso, o cronograma de amortização está distribuído até 2031, com os maiores desembolsos concentrados entre 2025 e 2027, facilmente cobertos com o caixa atual.
Histórico de vendas e valorização dos ativos
Outro destaque do BTLG11 está em seu histórico de desinvestimentos. O fundo costuma vender ativos com valorização média de 27% sobre o valor de laudo, reforçando a assertividade na seleção de imóveis. Esse desempenho contribui para gerar lucros não recorrentes que podem ser revertidos aos cotistas.
Liquidez elevada e número de cotistas em alta
O fundo também apresenta excelente liquidez no mercado secundário, com média diária de R$ 7 milhões negociados. O número de cotistas ultrapassou a marca de 376 mil, refletindo a crescente confiança do investidor pessoa física na tese do fundo.
Perspectivas para os próximos meses
Com revisões contratuais previstas para os meses de abril e maio (14% dos contratos), e com uma estrutura patrimonial sólida, o BTLG11 se mantém como uma das principais apostas para quem busca renda mensal com estabilidade no setor logístico.
Mesmo diante de oscilações de mercado, o fundo demonstra resiliência e capacidade de manter suas entregas, tanto pela qualidade de seus ativos quanto pela disciplina na gestão.
O post BTLG11 mantém vacância de 1,4% e distribui dividendos consistentes em 2025 apareceu primeiro em O Petróleo.
