Os fundos imobiliários, antes vistos como instrumentos seguros de geração de renda passiva, enfrentam um novo momento de incerteza. A combinação entre a possível tributação de 5% sobre os rendimentos e a orientação da CVM por meio do Ofício Circular 2/2025 acendeu o sinal de alerta entre investidores.
De acordo com o documento da Comissão de Valores Mobiliários, os cotistas podem ser chamados a arcar com despesas operacionais dos fundos, como honorários advocatícios, taxas regulatórias e consultorias contratadas. A medida não se aplica a prejuízos com vacância ou inadimplência de inquilinos, mas sim a compromissos legais e administrativos.
O que muda com a tributação dos FIIs
A proposta de taxar os rendimentos distribuídos pelos FIIs em 5% representa uma mudança estrutural importante. Hoje, os dividendos são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, o que torna os fundos atraentes para quem busca renda mensal.
Em uma simulação prática, um investidor com R$ 100 mil aplicados em uma carteira de fundos imobiliários que rendem 1% ao mês deixaria de receber R$ 1.000 mensais para passar a receber R$ 950. Essa queda representa uma redução no fluxo de caixa de forma direta, mas não é o único impacto.
Como o mercado precifica o valor das cotas com base na rentabilidade líquida, é esperado que as cotas dos FIIs passem por desvalorização proporcional à tributação, afetando o patrimônio de quem já está posicionado no setor.
Fundos pequenos estão mais vulneráveis
Além da queda nos rendimentos, a atenção deve estar voltada à estrutura dos fundos. O ofício da CVM evidencia que fundos com pouco patrimônio, poucos imóveis e sem ativos líquidos são os mais vulneráveis à chamada de capital.
Fundos com CRIs ou outros ativos facilmente vendáveis conseguem, em cenários críticos, quitar obrigações sem recorrer aos cotistas. Já os fundos com portfólios menos líquidos podem precisar recorrer a seus investidores para evitar inadimplência com prestadores de serviço.
Para quem já investe, o impacto é direto. Para quem começa, pode ser oportunidade
A consequência da tributação é distinta conforme o estágio do investidor. Quem já possui uma carteira consolidada, especialmente próxima da aposentadoria, verá seu patrimônio desvalorizar e a renda mensal diminuir, sem poder se beneficiar de novas compras com cotas mais baratas.
Já os investidores que estão começando agora poderão adquirir cotas com desconto, o que compensa parcialmente o impacto do imposto. Se antes uma cota custava R$ 100 e rendia R$ 1 ao mês (1%), agora pode ser comprada por R$ 95 e render R$ 0,95 — mantendo a rentabilidade proporcional.
Tributação pode travar o crescimento dos fundos
Outro ponto crítico está no impacto nas emissões de novas cotas. Para crescer, os fundos precisam levantar capital junto ao mercado. No entanto, as regras da CVM impedem emissões abaixo do valor patrimonial da cota. Se o preço de mercado cair com a tributação, os gestores podem ficar impedidos de captar recursos, comprometendo aquisições e novos projetos.
Ou seja, a tributação não atinge apenas o cotista — afeta o ciclo de crescimento dos fundos, o que, no longo prazo, reduz seu potencial de valorização e pagamento de dividendos.
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