O fundo imobiliário TRXF11 apresentou forte atividade no mês de maio, consolidando sua estratégia de rotação de portfólio com foco na redução da alavancagem e manutenção de dividendos em patamar elevado. De acordo com o relatório gerencial divulgado em 25 de maio, o fundo distribuiu R$ 0,93 por cota, com expectativa de continuidade ao longo dos próximos meses, sustentado por vendas lucrativas e aquisição de ativos com retorno superior.
Vendas geram lucro expressivo e reduzem endividamento
Entre os destaques do mês estão a conclusão da venda do imóvel do Pão de Açúcar em Santo André por R$ 31,15 milhões — parte dessa quantia será utilizada para amortizar R$ 13 milhões de um CRI, contribuindo diretamente para a redução da alavancagem, que caiu de 43% para 39% do patrimônio líquido consolidado.
Outra venda importante foi a do imóvel do Açaí em Ipatinga, por R$ 107 milhões. O fundo recebeu R$ 21 milhões à vista, além de R$ 14 milhões parcelados. Esta operação também contribui com ganhos de capital estimados em R$ 0,80 por cota e reforça a estratégia de redução do risco concentrado no inquilino Açaí, que agora representa apenas 29% da receita imobiliária, contra mais de 40% anteriormente.
Compras estratégicas e nova emissão reforçam crescimento
O TRXF11 confirmou a aquisição de ativos estratégicos listados no prospecto da 11ª emissão de cotas, que levantou cerca de R$ 200 milhões. Os imóveis adquiridos, como unidades do GPA (Grupo Pão de Açúcar), Açaí, Extra e laboratórios Delboni, somam R$ 543 milhões. Parte do pagamento foi realizada com créditos detidos pelo fundo, demonstrando engenharia financeira eficaz.
Essas aquisições foram feitas com cap rate superior às vendas realizadas, ampliando o potencial de geração de renda recorrente no futuro.
Guidance mantido e potencial de distribuição extraordinária
Com a recorrência nos dividendos de R$ 0,93 por cota reforçada pelas movimentações recentes, o fundo ainda projeta possível distribuição extraordinária entre R$ 1,10 e R$ 1,20 nos próximos meses, a depender da conclusão de vendas adicionais, como o imóvel da Avenida Brasil.
A gestão estima que esse patamar de proventos se torne recorrente dentro de um horizonte de 12 a 18 meses, conforme metas do prospecto.
Transparência e fluxo de caixa ainda preocupam investidores
Apesar dos avanços, o relatório chama atenção pela falta de clareza nas demonstrações financeiras, principalmente por misturar ganhos recorrentes com não recorrentes em uma única rubrica de receitas imobiliárias. Essa prática dificulta a análise operacional do fundo.
Além disso, o relatório ainda carece de maior transparência sobre a posição de caixa consolidada entre o TRXF e suas controladas, como o TRXB, dificultando a avaliação da capacidade de pagamento futuro das dívidas, mesmo com as recentes reduções.
Perspectivas e avaliação final
O TRXF11 segue como um dos fundos mais ativos e estratégicos da atualidade, com giro de portfólio eficiente, alocação em ativos de maior rentabilidade e trajetória sólida de redução da alavancagem. A expectativa é de manutenção dos dividendos robustos no curto prazo e expansão das receitas imobiliárias no médio prazo.
Por outro lado, a exigência por mais transparência na apresentação do fluxo de caixa e separação de receitas é um ponto crucial para elevar o nível de governança do fundo e dar mais segurança aos investidores.
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