O maior erro dos investidores em FIIs: por que tantos perdem dinheiro

Ao buscar renda passiva, muitos investidores cometem um erro crucial: tomar decisões apenas com base no valor dos dividendos distribuídos no mês, sem entender a origem real desse rendimento.

Esse comportamento gera decisões impulsivas, que frequentemente levam a prejuízos — especialmente quando o investidor compra um fundo que momentaneamente paga dividendos elevados, sem perceber que esse pagamento não é recorrente.

A lei universal dos fundos imobiliários: “Quem manda é a renda”

O mercado de fundos imobiliários (FIIs) é dominado por investidores pessoas físicas, que representam cerca de 70% da negociação e da custódia. E há uma dinâmica muito clara nesse mercado: se o fundo paga mais, há pressão compradora. Se paga menos, há pressão vendedora.

Por isso, qualquer variação nos rendimentos mensais afeta diretamente o preço das cotas — muitas vezes, de forma desproporcional à realidade do fundo.

Entenda a diferença entre rendimento recorrente e não recorrente

Rendimento recorrente:

É aquele que vem da operação habitual do fundo, como aluguel de imóveis comerciais, lajes corporativas, galpões logísticos ou contratos de locação. É a base da renda passiva estável.

Rendimento não recorrente:

Vem de eventos extraordinários, como venda de imóveis, pagamento de multas contratuais ou ganhos pontuais. Esse tipo de rendimento não se repete mensalmente.

Caso prático: o que aconteceu com o fundo HTMX11

O fundo HTMX11, que investe em hotéis, anunciou um dividendo 92% maior, saltando de R$ 0,80 para R$ 1,54 por cota em um único mês. Imediatamente, o mercado reagiu: a cota subiu quase 5% em poucos dias.

 Mas o que muitos investidores ignoraram?

Esse aumento no dividendo não veio da operação regular dos hotéis (locação de diárias), e sim da venda de quartos, um evento pontual e não recorrente.

Assim que o fundo voltou a distribuir apenas o rendimento dos aluguéis — abaixo de R$ 0,90 — a cotação rapidamente corrigiu, voltando a cair.

 Como fundos de hotéis geram renda?

• Renda recorrente: Aluguel das diárias dos hotéis.

• Renda não recorrente: Venda de frações dos imóveis (quartos, unidades) ou ganho de capital com ativos.

Importante: Não dá para esperar que a venda de quartos aconteça todo mês. Isso é imprevisível e, portanto, não deve ser considerado na sua estratégia de longo prazo.

Comparativo: HTMX11 x TRXF11

Enquanto a renda dos hotéis varia com a sazonalidade e pode depender de vendas de ativos, fundos como TRXF11 têm uma base muito mais previsível, sustentada por contratos longos com grandes empresas.

 O comportamento da manada

O ciclo se repete no mercado de FIIs:

1. Notícia de aumento nos dividendos.

2. Investidores compram na empolgação, sem entender a origem do rendimento.

3. Quando o dividendo volta ao normal, a cotação despenca.

4. Muitos vendem no prejuízo, agravando ainda mais a queda.

Como evitar esse erro?

Analise o relatório gerencial do fundo.
Lá estará claro se o rendimento veio da operação recorrente (aluguéis) ou de eventos pontuais (venda de ativos).

Pergunte sempre:

• Este rendimento se mantém nos próximos meses?

• De onde veio esse pagamento?

• Foi algo pontual ou faz parte do fluxo mensal do fundo?

Evite decisões emocionais.
O mercado de FIIs é dominado por pessoas físicas — e isso intensifica comportamentos impulsivos, tanto na euforia quanto no pânico.

A regra de ouro dos FIIs

A “lei da renda” rege o mercado de fundos imobiliários: se o rendimento sobe, a cota sobe; se o rendimento cai, a cota cai. Entender isso — e, mais importante, entender a origem desse rendimento — é fundamental para quem deseja viver de renda passiva com segurança.

Quem domina essa dinâmica consegue separar ganhos momentâneos de resultados consistentes, evitando os erros que fazem 90% dos investidores perderem dinheiro nesse mercado.

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