O fundo imobiliário CPUR11 – Capitânia Renda Urbana tem se destacado no mercado por sua estratégia de gerar dividendos elevados, combinada com um modelo de alavancagem agressiva. Após a transição da gestão da VBI para a Capitânia, o fundo passou por uma reestruturação, com expansão do portfólio e aumento relevante do endividamento.
Atualmente, o CPUR11 possui cerca de 1.300 cotistas e um patrimônio líquido próximo de R$ 600 milhões. O valor patrimonial por cota é de aproximadamente R$ 92,00, enquanto o valor de mercado supera R$ 130,00, refletindo a expectativa dos investidores sobre os rendimentos.
Em abril, o fundo distribuiu R$ 0,10 por cota, com previsão de manutenção entre R$ 0,08 e R$ 0,10 até dezembro, o que representa um dividend yield anualizado entre 11% e 13%, dependendo da cotação.
Dados financeiros e composição do CPUR11
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Patrimônio líquido: R$ 600 milhões
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Cotistas: 1.300 investidores ativos
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Valor patrimonial por cota: R$ 92,00
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Alavancagem atual: 40% do patrimônio
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Dívida total: R$ 236 milhões, com carência até 2028
Portfólio de ativos
O CPUR11 é focado em imóveis de renda urbana, com contratos de longo prazo e boa previsibilidade de receitas.
Composição atual:
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5 lojas do Açaí Atacadista
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4 lojas do Pão de Açúcar (GPA)
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1 imóvel da Simmaq (varejo especializado)
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1 ativo do setor de saúde, MDX, localizado no Rio de Janeiro
Localização dos imóveis
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São Paulo (capital, Granja Viana, Tito)
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Brasília (Águas Claras)
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Ribeirão Preto (SP)
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Macaé (RJ)
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Porto Velho (RO)
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Dourados (MS)
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Araçatuba (SP)
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Bauru (SP)
Estratégia: alta alavancagem e crescimento acelerado
A Capitânia tem utilizado uma estratégia agressiva para seus fundos de tijolo, que inclui:
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Alavancagem elevada: Atualmente em 40%, considerada alta para o mercado.
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Dívidas baratas: Contratos com taxas como IPCA + 5%, abaixo da média do mercado.
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Carência longa: As amortizações começam apenas em 2028, permitindo maximizar os dividendos no curto prazo.
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Compras com dívida embutida: Parte dos imóveis foi adquirida do fundo TRXF11, já com dívidas associadas transferidas.
Essa estratégia permite entregar dividendos robustos no curto prazo, mas cria riscos no médio e longo prazo, especialmente se não houver expansão consistente do portfólio.
Riscos operacionais e financeiros
Embora a estratégia proporcione altos rendimentos, o CPUR11 enfrenta riscos relevantes:
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Risco de alavancagem: Caso o fundo não cresça, a dívida poderá saltar dos atuais R$ 236 milhões para mais de R$ 300 milhões até 2028, considerando apenas a correção inflacionária.
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Impacto da inflação: A dívida é corrigida pelo IPCA, o que pode elevar significativamente o passivo em períodos de inflação alta.
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Dependência de novas aquisições: O modelo exige expansão constante para diluir a alavancagem.
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Risco operacional: A concentração em ativos de varejo e serviços também expõe o fundo às oscilações econômicas e ao desempenho dos locatários.
Projeções para dividendos e sustentabilidade
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Distribuição projetada: Entre R$ 0,08 e R$ 0,10 por cota até dezembro, sustentada pela estratégia de carência nas dívidas.
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Dividend yield: Projeção entre 11% e 13% ao ano, com base nos preços atuais das cotas.
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Crescimento futuro: A gestão planeja adquirir novos imóveis e realizar expansões para diluir o endividamento.
O CPUR11 representa uma oportunidade para investidores que buscam rendimentos elevados, mas é essencial que estejam cientes dos riscos associados ao modelo de forte alavancagem.
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