A retomada dos fundos imobiliários, após a forte queda entre 2022 e o fim de 2024, já é visível para quem acompanha o mercado de perto. Desde dezembro do ano passado, os principais indicadores apontam uma recuperação consistente. No entanto, mesmo com essa valorização, alguns fundos ainda seguem negociados com grande desconto em relação ao seu valor patrimonial. E é exatamente sobre essas oportunidades que falaremos agora.
O que está por trás da recuperação dos FIIs?
Antes de apresentar os fundos, é importante entender o contexto. Fundos imobiliários sofrem influência direta da inflação e, principalmente, da taxa de juros. Quando os juros estão altos, os investidores tendem a migrar para a renda fixa. Isso ocorreu fortemente até o final de 2024, fazendo com que muitos FIIs ficassem largados e com preços muito abaixo do valor patrimonial.
Com a inflação dando sinais de controle e o Boletim Focus apontando queda da Selic nos próximos anos (de 15% para 12,5% em 2026 e 10,5% em 2027), o cenário mudou. O mercado se antecipa, e a renda variável volta ao radar dos investidores.
Por que os FIIs ainda estão baratos?
Mesmo com essa virada no ciclo econômico, vários fundos ainda não acompanharam plenamente a recuperação. A razão? Inércia do mercado, baixa demanda momentânea e o histórico recente de quedas que afastou investidores menos experientes.
É nesse ambiente que surgem oportunidades. Fundos com bons ativos, carteira diversificada, boa gestão e pagamentos consistentes de dividendos continuam negociados com desconto. Veja agora os três destaques.
IRDM11: Rendimento alto com risco controlado
Fundo de papel com P/VP de 0,80 e dividend yield de 14%
O IRDM11, da Iridium, é um fundo de papel focado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Seu valor patrimonial por cota está em R$ 82, mas é possível comprá-lo por cerca de R$ 66 – um desconto de quase 20%.
Mesmo após subir cerca de 5,6% nos últimos 12 meses, o fundo continua atrativo. O dividend yield atual gira em torno de 14% ao ano, isento de IR. A carteira de CRIs é diversificada, com mais de 30 emissores distintos, incluindo nomes sólidos como Shopping Pantanal, XP e Dasa.
Pontos fortes do IRDM11:
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Carteira bem diversificada;
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Forte pagamento de dividendos;
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Patrimônio robusto (mais de R$ 3 bilhões);
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Cotação com desconto relevante.
Ideal para quem busca boas taxas com um pouco mais de tolerância ao risco.
VISC11: Fundos de shopping em recuperação
Imóveis físicos, aluguéis sólidos e gestão experiente
O VISC11, da Vinci Partners, é um fundo de tijolo especializado em shoppings centers. Com patrimônio de R$ 3,5 bilhões, seu valor patrimonial por cota é de R$ 124, mas hoje é negociado a cerca de R$ 102 (P/VP de 0,82).
O dividend yield está em 9,5% ao ano, com destaque para a baixa vacância – em torno de 5,5%, o que comprova a boa qualidade dos imóveis e da gestão. A maior parte da carteira está concentrada em Rio de Janeiro e São Paulo, estados com forte potencial de consumo.
Destaques do VISC11:
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Fundos de shoppings têm potencial de valorização com a retomada do consumo;
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Diversificação em ativos físicos de alto padrão;
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Possibilidade de ganho duplo: aluguéis e valorização patrimonial;
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Negociado com mais de 15% de desconto.
Boa pedida para quem busca exposição ao varejo com gestão profissional.
GGRC11: Galpões logísticos com alta ocupação
Baixa vacância e dividendos acima da média
O GGRC11 é um fundo imobiliário de galpões logísticos, segmento que ganhou força com o avanço do e-commerce. Hoje, suas cotas são negociadas por cerca de R$ 10, enquanto o valor patrimonial é de R$ 11,35 (P/VP de 0,80).
O fundo conta com imóveis em São Paulo, Paraná e Goiás – regiões logísticas estratégicas – e apresenta vacância de apenas 1%. O dividend yield é de 11,6% ao ano, o que é expressivo para um fundo de tijolo.
Vantagens do GGRC11:
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Alto rendimento com isenção de IR;
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Alta ocupação dos imóveis;
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Potencial de valorização com o crescimento logístico;
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Fundo bem diversificado e com boa liquidez.
Excelente opção para quem busca consistência e estabilidade no portfólio.
Ainda há tempo para aproveitar?
Sim, mas não por muito tempo. O ciclo de alta dos fundos imobiliários já começou, e os ativos mais descontados estão aos poucos recuperando seus valores. IRDM11, VISC11 e GGRC11 são três bons exemplos de oportunidades que ainda não foram totalmente precificadas pelo mercado.
Com a inflação sob controle e perspectiva de queda na Selic, a renda variável tende a ganhar mais espaço. Para o investidor atento, esse é o momento de diversificar a carteira e aproveitar os descontos antes que o mercado mude de fase.
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