Com a proposta da Medida Provisória 1303, que prevê tributação de 5% sobre os rendimentos dos fundos imobiliários a partir de 2026, o mercado reagiu com incertezas e desvalorização de cotas. Apesar do cenário mais rígido, uma análise aprofundada revela que os FIIs ainda continuam com excelente potencial de retorno — mesmo com o novo imposto.
A seguir, entenda o impacto real da tributação e conheça três tipos de fundos que continuam valendo a pena mesmo com IR: shoppings, renda urbana e multiestratégia.
Impacto da alíquota de 5% sobre os dividendos
Um FII com cota de R$ 100 e distribuição anual de R$ 10, ou seja, yield de 10%, teria um rendimento líquido de R$ 9,50 com a nova alíquota. A perda efetiva seria de apenas 0,5 ponto percentual, um impacto menor do que o pânico inicial pode sugerir.
Mesmo para fundos com dividend yield mais elevado — como 16% ao ano — a perda líquida se manteria proporcional, caindo para 15,20%, ou seja, uma redução de 0,80 ponto percentual.
Comparação com Tesouro IPCA+ mostra vantagem dos FIIs
Ao comparar o yield dos fundos com a taxa real das NTN-Bs (Tesouro IPCA+), a atratividade permanece. O IFIX Tijolo, por exemplo, entrega hoje um yield médio de 11,20% ao ano. Isso representa um prêmio real de cerca de 4,70 pontos percentuais sobre o Tesouro IPCA 2040 — mesmo patamar de máximas históricas.
Após a aplicação da alíquota de 5%, esse spread recuaria para cerca de 4,40%, ainda assim acima da média histórica de 3% a 4%, reforçando que, mesmo tributados, os FIIs continuam vantajosos frente à renda fixa.
1. Fundos de Shopping Center: receita diversificada e resiliência
Os fundos de shoppings unem o varejo ao mercado imobiliário, oferecendo múltiplas fontes de receita: aluguel mínimo, aluguel percentual, estacionamento, mídia e quiosques. Esses ativos se beneficiam diretamente do sucesso do varejista, capturando parte do crescimento de vendas.
Além disso, bons fundos de shoppings — especialmente os multiativos e com gestão ativa — têm demonstrado capacidade de gerar leasing spread positivo, ou seja, reajustar aluguéis acima da inflação. Com o spread sobre o Tesouro IPCA ainda acima de 3% mesmo com tributação, a classe segue com excelente relação risco-retorno.
2. Fundos de Renda Urbana: previsibilidade e valorização de longo prazo
Fundos de renda urbana focam em imóveis com contratos atípicos e longos prazos, garantindo estabilidade de receita. Contam com locatários variados, como supermercados, agências bancárias, escolas, laboratórios e varejistas como Pernambucanas e Leroy Merlin.
Muitos desses imóveis estão localizados em terrenos grandes, com potencial de verticalização ou expansão futura, o que representa uma oportunidade de destravamento de valor que nem sempre é precificada nos laudos. Além disso, seus yields já superam os dos shoppings — mesmo líquidos de IR — com menor volatilidade de receita.
3. Fundos Multiestratégia: diversificação e carrego elevado
Os FIIs multiestratégia, como o BTHF11, combinam renda recorrente (CRI e FIIs de papel) com ativos de tijolo e participação em SPAs. Eles superam as limitações dos antigos FOFs, podendo operar com mais liberdade diante dos ciclos de mercado e juros.
Atualmente, BTHF11 entrega um yield estimado entre 13,70% e 14,70% ao ano, o que, mesmo com o IR de 5%, se mantém entre 13% e 14% líquidos — patamares extremamente atrativos.
Além disso, esse tipo de fundo ainda carrega o chamado “duplo desconto”: cotas de FIIs compradas abaixo do valor patrimonial e o próprio fundo negociado com deságio. Isso representa potencial de ganho de capital adicional no longo prazo.
FIIs ainda fazem sentido mesmo com tributação
Mesmo sob o cenário mais pessimista, em que todos os cotistas de FIIs passem a pagar 5% de IR, a atratividade relativa dos fundos imobiliários se mantém. A perda de rendimento é marginal, e o prêmio sobre o Tesouro IPCA continua acima da média histórica.
Fundos de shopping, renda urbana e multiestratégia oferecem equilíbrio entre crescimento, previsibilidade e alto retorno. Diante disso, podem — e devem — continuar na carteira de investidores em busca de renda passiva, mesmo em um cenário tributado.
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