O fundo imobiliário GARE11 (Guardian Real Estate) informou em fato relevante que recebeu uma proposta firme para a venda de 10 imóveis do portfólio de renda urbana, atualmente locados para os grupos GPA (Grupo Pão de Açúcar) e Mateus. A transação, se concluída, poderá gerar um lucro estimado entre R$ 135 milhões e R$ 156 milhões, o que representa até R$ 1,6 por cota, além de reduzir a alavancagem do fundo em aproximadamente R$ 355 milhões.
Segundo o comunicado oficial da gestora Guardian, as partes firmaram acordo de exclusividade para due diligence, e o negócio está condicionado à finalização das análises técnicas e comerciais.
Valor da proposta pode chegar a R$ 485 milhões
De acordo com o documento divulgado ao mercado, o valor ofertado pelos ativos está entre R$ 464 milhões e R$ 485 milhões, o que indica cap rate atrativo e ganho de capital expressivo, considerando que os imóveis foram adquiridos com cap médio superior a 8%.
Os ativos envolvidos estão 100% locados por meio de contratos atípicos, com cláusulas de longo prazo e revisões inflacionárias. Eles representam cerca de 40% da receita atual do fundo, sendo um volume significativo da carteira de renda urbana do GARE11, que possui hoje 39 imóveis no total (dos quais 4 são logísticos).
Redução relevante da alavancagem
Caso a venda se concretize nos termos propostos, o GARE11 deverá usar parte dos recursos para amortizar a dívida atual, reduzindo a alavancagem de R$ 939 milhões para cerca de R$ 584 milhões, o que equivale a uma redução de 37,8% do passivo total.
Atualmente, a alavancagem compromete aproximadamente 30% do patrimônio líquido do fundo, embora exista disponibilidade de caixa de R$ 521 milhões, o que garante cobertura para amortizações até 2047. Com a venda, a estrutura de capital do fundo será significativamente fortalecida, abrindo espaço para novas aquisições ou distribuições extraordinárias.
Impacto no lucro e nos dividendos
A gestora estima que o lucro bruto com a operação variará entre R$ 135 mi e R$ 156 mi, o que representa ganho entre R$ 1,4 e R$ 1,6 por cota, conforme o valor final de venda. Esse resultado, contudo, será impactado por impostos e poderá ser distribuído de forma parcelada, a fim de evitar distorções na distribuição de rendimentos mensais.
Segundo o relatório gerencial mais recente, esse tipo de giro de portfólio faz parte da estratégia ativa da gestora, que visa gerar valor adicional por meio de vendas oportunas com lucro elevado. Um exemplo anterior foi a venda de ativo da BRF, que entregou TIR de quase 20% ao ano. Nesta nova proposta, a TIR estimada é de 23% ao ano, equivalente a IPCA + 18%, um dos retornos mais expressivos do mercado imobiliário atualmente.
Estratégia ativa e diversificação preservada
Mesmo com a possível venda de 10 imóveis, o fundo continuará com 29 ativos e forte diversificação geográfica e setorial, mantendo locatários relevantes como Carrefour, BAT e outros grupos varejistas.
A operação reforça a tese central do fundo: combinar previsibilidade de receita por meio de contratos atípicos com geração de valor por meio de reciclagem ativa de portfólio. A melhora na alavancagem e o ganho de capital aumentam a capacidade da gestora em reinvestir em novos ativos estratégicos.
A conclusão da operação ainda depende da finalização da negociação e assinatura de documentos vinculantes. Investidores serão atualizados oportunamente, conforme previsto na regulamentação da CVM.
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