O fundo imobiliário Bresco Logística (BRCO11), um dos principais veículos do setor logístico da B3, divulgou em seu novo relatório gerencial que manterá a distribuição de R$ 0,87 por cota em junho de 2025, o que representa um dividend yield anualizado próximo a 10% considerando a cotação média de R$ 108.
Com um portfólio composto por 12 galpões logísticos de alto padrão e 470 mil m² de Área Bruta Locável (ABL), o fundo mantém sua vacância física em apenas 4,5%, índice considerado saudável para o segmento. No entanto, há três movimentações locatícias previstas para julho e agosto, que podem elevar temporariamente a vacância para até 10,6%, segundo estimativas da gestão.
Estrutura patrimonial robusta e sem alavancagem
Um dos principais diferenciais do BRCO11 é sua estrutura de capital sólida, com alavancagem financeira de apenas 1%, o que proporciona maior segurança aos cotistas em um cenário de juros elevados. O fundo conta com patrimônio líquido de aproximadamente R$ 2 bilhões e mais de 120 mil cotistas, mantendo liquidez média diária de R$ 3 milhões.
Apesar de possuir uma ABL relativamente menor que outros fundos bilionários, o BRCO11 se destaca pela qualidade dos ativos, com 11 dos 12 imóveis classificados como “AAA”, o padrão mais elevado do mercado.
Perfil contratual e concentração de inquilinos
A carteira de locatários é composta por 82% de contratos com empresas classificadas como “triple A”, sendo 38% desses contratos atípicos, o que reduz o risco de vacância abrupta. Entre os principais inquilinos estão Natura (19%) e Mercado Livre (15%), o que indica algum nível de concentração.
O prazo médio remanescente dos contratos é de 5 anos, com vencimentos mais relevantes apenas a partir de 2026, segundo o relatório. No curto prazo, não há reajustes previstos para o próximo trimestre, mas há espaço para renegociações pontuais até o final do ano.
Impacto das saídas previstas e ações da gestão
Entre as principais movimentações previstas, estão as saídas de:
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Americanas, no imóvel em Contagem (MG): desocupação prevista para agosto, com 15 mil m² em negociação.
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FM Logística, em Canoas (RS): desocupa 100% do ativo também em agosto, mas há demanda ativa para até 50 mil m².
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MRO, no empreendimento em Embu das Artes (SP): desocupará em julho, sem acordos firmados até o momento.
A gestora informou que está em tratativas avançadas para reocupar os espaços vagos, com visitas comerciais em andamento e conversas preliminares com potenciais locatários.
Resultado financeiro e distribuição
No primeiro semestre de 2025, o BRCO11 teve:
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Lucro contábil acumulado de R$ 15,7 milhões
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Distribuição de R$ 13,8 milhões aos cotistas
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Resultado caixa de R$ 1,64 por cota, superior ao valor distribuído, o que indica presença de reservas e capacidade de manter os atuais dividendos.
A receita operacional líquida foi de R$ 1,70 por cota, e o fundo distribuiu cerca de 86% da receita do semestre, mantendo margem de segurança para os próximos meses.
Portfólio e localização dos ativos
A carteira é concentrada em galpões logísticos classe A e A+, sendo:
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64% classificados como “last mile” (última milha)
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Bem distribuídos entre os estados de SP, RJ, MG e RS
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Sem mudanças na composição dos ativos no último mês
Todos os imóveis seguem em bom estado de conservação e localização estratégica para operações logísticas de alta demanda, como e-commerce e cosméticos.
Relatório aprimorado e mais transparente
O fundo passou a divulgar um novo modelo de relatório gerencial, mais completo e com maior detalhamento operacional e financeiro. A mudança atende a solicitações recorrentes dos cotistas e analistas de mercado, que criticavam a baixa transparência anterior.
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