O setor de fundos imobiliários logísticos tem se destacado como um dos mais promissores do mercado imobiliário brasileiro. Com crescimento impulsionado pela expansão do e-commerce, investimentos em infraestrutura e demanda por galpões próximos aos centros urbanos, os principais FIIs do segmento estão com preços abaixo do valor justo e podem oferecer bons retornos nos próximos anos.
No cenário atual, fundos como HGLG11, BTLG11, XPLG11, LVBI11 e BRCO11 apresentam características atrativas como contratos longos, vacância controlada (em sua maioria) e inquilinos de peso — como Amazon, Mercado Livre, Leroy Merlin e DHL.
Por que os FIIs logísticos estão em alta?
A explosão do varejo online, com previsão de dobrar até 2027, e o avanço da presença de players globais como Amazon, Shopee e Mercado Livre no Brasil têm exigido uma malha logística moderna e eficiente. Isso gera aumento na demanda por galpões com boa localização, preferencialmente próximos às capitais — o chamado “Last Mile” — e com infraestrutura adequada.
Com mais empresas disputando esses imóveis, há tendência de redução da vacância, contratos mais longos (alguns com vencimentos pós-2029) e melhora na qualidade dos inquilinos. Grandes gestoras como BTG e XP estão de olho nesse movimento.
Os 5 maiores fundos logísticos e seus destaques
1. HGLG11 (CSHG Logística)
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Cotistas: +500 mil
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Vacância: 5,5%
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Dividend Yield (12 meses): 8,29%
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Contratos longos e diversificados, com inquilinos como Mercado Livre, Leroy Merlin e Electrolux
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Preço atual próximo ao valor justo
2. BTLG11 (BTG Pactual Logística)
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Cotistas: +380 mil
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Vacância: 3%
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Dividend Yield (12 meses): 9,41%
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Foco em ativos a 15-60 km de São Paulo, excelente para distribuição
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Inquilinos como Unilever, Nestlé, Coca-Cola e Amazon
3. XPLG11 (XP Logística)
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Cotistas: +340 mil
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Vacância: 8% (em recuperação)
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Dividend Yield (12 meses): 9,65%
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Portfólio forte, mas com recente rotatividade de inquilinos
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Mais contratos atípicos do que os concorrentes
4. LVBI11 (VBI Logístico)
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Cotistas: +130 mil
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Vacância: 11% (em crescimento)
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Dividend Yield (12 meses): 9,51%
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Preço muito descontado
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Sinais de alerta com saídas da Nestlé e DIA
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Pode representar oportunidade para quem acredita na retomada
5. BRCO11 (Bresco Logística)
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Cotistas: +119 mil
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Vacância: 4,5%
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Dividend Yield (12 meses): 9,64%
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Inquilinos com rating elevado
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Portfólio com localização estratégica e conceito de Last Mile bem explorado
Quanto custa montar uma carteira com esses cinco FIIs?
De acordo com os dados mais recentes, é possível montar uma carteira com uma cota de cada um dos cinco maiores FIIs logísticos por cerca de R$ 500. Essa carteira teria um dividend yield médio de aproximadamente 0,80% ao mês, isento de imposto de renda para pessoas físicas.
Isso permite ao investidor expor-se ao mercado imobiliário logístico com baixo capital inicial e boa diversificação de risco — incluindo múltiplos inquilinos, regiões e vencimentos de contratos.
O setor vai continuar crescendo?
Apesar de eventuais oscilações, como vacâncias pontuais ou devoluções de imóveis, o setor logístico se mantém resiliente e com tendência de crescimento. A consolidação do e-commerce, aumento da eficiência logística e a profissionalização da gestão dos fundos criam um ambiente favorável para o investidor que busca renda passiva consistente e valorização de capital no médio e longo prazo.
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