O fundo imobiliário TRXF11, um dos mais populares do segmento de galpões e varejo, vem chamando atenção não apenas pelos dividendos robustos — mas também pela crescente alavancagem, gestão questionada e troca de dívidas baratas por financiamentos caros. Com quase 200 mil cotistas, o fundo está sendo pressionado a realizar uma nova emissão para evitar desequilíbrios financeiros após compromissos bilionários, como a compra do hospital Albert Einstein.
Emissão à vista: necessidade ou desespero?
O TRXF11 vem dando sinais claros de que precisa reforçar seu caixa. A última movimentação foi uma captação de R$ 159 milhões em dívida, após um rombo de R$ 49 milhões no caixa revelado no relatório de outubro. Com isso, o fundo ganhou um fôlego temporário — mas já se especula uma nova emissão, possivelmente de R$ 500 milhões, como forma de equilibrar as finanças e reduzir o impacto dos juros altos.
Apesar da liquidez diária de aproximadamente R$ 7 milhões e da ausência de vacância, a situação preocupa. O valor da cota caiu recentemente para R$ 99, abaixo do valor patrimonial de R$ 101,26, gerando um “desconto” pontual para quem comprou na baixa, mas refletindo incerteza no médio prazo.
O peso do hospital Albert Einstein
O estopim para o aumento da alavancagem foi a aquisição parcial do hospital Albert Einstein, em São Paulo, um compromisso da ordem de R$ 600 milhões. A operação, considerada estratégica por parte da gestora TRX, passou a ser vista como um passo maior do que a perna por boa parte dos analistas e investidores.
Com o caixa pressionado, a gestão recorreu a novas dívidas, entre elas:
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CRI de 15 anos a IPCA + 6,8%
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CCI com banco privado a CDI + 2%
Ambas acima da média das antigas dívidas do fundo, que giravam entre IPCA + 4,8% e IPCA + 5,1%. O resultado? Um encarecimento do passivo, mesmo após a venda de imóveis com alavancagens antigas atreladas.
Troca perigosa: dívida barata por dívida cara
O movimento de rolagem de dívidas em condições menos favoráveis levanta um sinal vermelho. A nova composição da dívida do TRXF11 compromete a rentabilidade futura, já que parte relevante da receita será destinada ao pagamento de juros mais altos — especialmente em um cenário de Selic elevada.
Na prática, o fundo está vendendo ativos para pagar compromissos anteriores e assumindo dívidas mais caras para manter as operações. Esse ciclo é arriscado e pode rapidamente se transformar em uma bola de neve, se não houver uma gestão rigorosa.
Falta de transparência preocupa cotistas
Outro ponto criticado é a ausência de informações detalhadas sobre o fluxo de caixa futuro. O relatório atual omite projeções para 2026 e não apresenta um cronograma claro das parcelas a vencer, dificultando o entendimento do risco real envolvido.
Especialistas defendem que a gestora TRX deveria trazer à tona todos os compromissos do fundo, incluindo os CRIs parcelados e dívidas secundárias que não são contabilizadas integralmente como passivo — o que distorce o nível real de alavancagem, hoje estimado em 35%, mas que pode ser superior.
Exposição excessiva em outros FIIs e ativos pouco estratégicos
TRXF11 ainda mantém cerca de 10% do patrimônio líquido aplicado em outros fundos imobiliários e ativos não essenciais, como CPUR. A diversificação, nesse caso, é questionável diante da urgência de liquidez e da necessidade de foco nas operações principais. São aproximadamente R$ 200 milhões alocados que poderiam estar fortalecendo o caixa do fundo.
Riscos para o cotista
A combinação entre alto endividamento, falta de transparência e gestão agressiva tem gerado desconforto entre os cotistas. Embora o fundo siga distribuindo dividendos razoáveis — o último foi de R$ 0,93 —, parte do lucro vem de ganhos de capital e não de receitas recorrentes, o que pode comprometer a sustentabilidade no médio prazo.
A alavancagem elevada reduz a margem de segurança e amplia os riscos em caso de inadimplência, vacância inesperada ou elevação dos custos de financiamento. O mercado já sinalizou essa preocupação: a cota perdeu força mesmo após boas distribuições, refletindo uma percepção de risco mais alta.
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