Nos últimos anos, os fundos imobiliários se consolidaram como uma das principais alternativas de investimento para quem busca renda passiva isenta de Imposto de Renda e valorização patrimonial no longo prazo. Diferente da compra direta de imóveis, eles oferecem diversificação de ativos, gestão profissional e liquidez na Bolsa de Valores, permitindo investir em grandes empreendimentos a partir de valores acessíveis.
Com juros elevados em 2025 e expectativas de queda a partir de 2026, muitos fundos imobiliários estão sendo negociados abaixo do valor patrimonial, representando oportunidades de compra com desconto. A seguir, apresentamos cinco FIIs com fundamentos sólidos para quem pensa em construir patrimônio de forma consistente.
1. KNR11 – Diversificação entre Lajes e Galpões
O Kinea Renda Imobiliária (KNR11) é um fundo de tijolo do segmento híbrido, que combina lajes corporativas e galpões logísticos. Atualmente, conta com 95 inquilinos, vacância de apenas 4,5% e patrimônio de R$ 4,6 bilhões.
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Dividend Yield (últimos 12 meses): 8,75%
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Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP): 0,84 (cotas em promoção)
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Cotistas: mais de 299 mil
Um exemplo prático: quem investiu R$ 1.000 em 2015, hoje teria cerca de R$ 2.294, além de ter recebido dividendos constantes.
O KNR11 se destaca por combinar segurança e diversificação, reduzindo o risco de vacância e garantindo fluxo de caixa previsível para o investidor.
2. BRCO11 – Logística com Grandes Inquilinos
O Bresco Logística (BRCO11) é focado em galpões logísticos espalhados pelo Brasil. Entre seus inquilinos estão Mercado Livre, Lojas Americanas e Grupo Pão de Açúcar.
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Dividend Yield (últimos 12 meses): 9,86%
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Vacância: apenas 4,5%
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Patrimônio: R$ 1,8 bilhão
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Cotistas: mais de 120 mil
Nos últimos anos, o fundo entregou valorização acumulada de 50% desde 2019. Além disso, está negociado a um P/VP de 0,91, mostrando que ainda pode ser comprado abaixo do valor que o mercado considera justo.
A distribuição geográfica também chama atenção: o BRCO11 possui imóveis em São Paulo, Bahia, Minas Gerais, Paraná, Rio Grande do Sul, Rio de Janeiro e Alagoas, reforçando sua diversificação.
3. KNSC11 – Fundo de Papel com Alta Rentabilidade
O Kinea Securities (KNSC11) é um fundo de papel, ou seja, investe em títulos de renda fixa lastreados em crédito imobiliário. Por isso, não possui vacância e acompanha diretamente os movimentos da taxa de juros.
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Dividend Yield (últimos 12 meses): 12,96%
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Cotistas: mais de 219 mil
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Preço médio por cota: R$ 8,63
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P/VP: 0,98
Com aportes acessíveis, o KNSC11 é considerado uma porta de entrada para iniciantes no mercado de FIIs. Nos últimos cinco anos, apresentou média de retorno próxima a 14% ao ano, superando diversos ativos tradicionais de renda fixa.
4. BTLG11 – Galpões de Grandes Empresas
O BTG Logística (BTLG11) é um dos principais fundos de galpões do país, administrado pelo BTG Pactual. Entre seus inquilinos estão Amazon, Mercado Livre, Natura, Nestlé, Açaí e DHL.
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Dividend Yield (últimos 12 meses): 9,61%
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Vacância: 1% (quase ocupação total)
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Patrimônio: R$ 4,5 bilhões
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Cotistas: mais de 393 mil
Se você tivesse investido R$ 1.000 em 2015, hoje teria aproximadamente R$ 2.700. Além disso, suas cotas estão com desconto: o valor patrimonial é de R$ 104, mas o mercado negocia em torno de R$ 98.
A diversificação é outro ponto positivo: o fundo possui 30 imóveis distribuídos por São Paulo, Rio de Janeiro, Pernambuco, Minas Gerais, Ceará e Santa Catarina.
5. XPML11 – Shoppings em Localizações Estratégicas
O XP Malls (XPML11) é um fundo de shoppings gerido pelo grupo XP. Possui 13 shoppings em São Paulo, seis no Rio de Janeiro e outros distribuídos em Minas, Bahia, Paraná, Amazonas e Rio Grande do Norte.
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Dividend Yield (últimos 12 meses): 10%
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Vacância: 4%
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Patrimônio: R$ 6,6 bilhões
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Cotistas: mais de 592 mil
Mesmo impactado pelos juros altos em 2024 e 2025, o XPML11 continua entregando bons dividendos e deve se beneficiar da queda esperada da Selic em 2026, o que tende a aumentar o consumo e a valorização de shoppings.
Atualmente, suas cotas estão cerca de 15% abaixo do valor patrimonial, representando uma oportunidade para investidores de longo prazo.
Esses cinco fundos imobiliários – KNR11, BRCO11, KNSC11, BTLG11 e XPML11 – reúnem boas localizações, gestão profissional e histórico de distribuição consistente de dividendos. Eles podem compor uma carteira sólida para quem busca renda mensal, diversificação e valorização no longo prazo.
Vale lembrar que, embora os FIIs sejam uma ótima alternativa, cada investidor deve avaliar seu perfil de risco, horizonte de tempo e objetivos financeiros.
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