O fundo imobiliário SEQR11 voltou ao radar dos investidores após a divulgação de seu novo relatório gerencial. O documento traz um panorama detalhado da situação atual do portfólio, destacando a manutenção dos dividendos em R$ 0,58 por cota, mesmo com o impacto de um imóvel devolvido pela Atento e a possibilidade de nova vacância no principal ativo do fundo.
Rendimento elevado e reajustes aplicados
Atualmente, o fundo entrega dividend yield de 15% ao ano, o que equivale a aproximadamente 1,24% ao mês considerando o preço de mercado da cota, que está na faixa de R$ 48,85. Todos os aluguéis vigentes estão com reajustes 100% repassados aos contratos, o que reforça a gestão ativa no controle de receitas mesmo em um cenário desafiador.
Além disso, o fundo não registrou inadimplência no período, mantendo a regularidade dos recebimentos, o que é especialmente importante em tempos de maior aversão ao risco entre investidores de FIIs.
Vacância em imóvel da Atento preocupa
O principal ponto de atenção no relatório é a devolução do imóvel Atento Penha, localizado no Rio de Janeiro. Desde o encerramento do contrato, o ativo segue vago há vários meses, sem perspectivas claras de nova locação. Essa vacância tem impactado a receita do fundo, já que o ativo representava uma parte relevante da geração de caixa.
Outro fator que gera apreensão é o contrato com a Atento no imóvel de Madureira, também no Rio, com vencimento em cerca de três anos e meio. A dúvida sobre a continuidade da empresa no local levanta questionamentos sobre a sustentabilidade da distribuição atual de rendimentos caso haja nova devolução.
O segmento de contact centers, ao qual a Atento pertence, enfrenta dificuldades em meio ao avanço de tecnologias digitais e automação de atendimento, o que torna o reposicionamento dos imóveis ainda mais incerto.
Desconto no mercado e desvalorização patrimonial
A cota do SEQR11 vem sendo negociada com desconto de quase 50% em relação ao valor patrimonial (P/VP), o que revela a percepção negativa do mercado frente ao risco de vacância estrutural. Considerando os valores de mercado, o metro quadrado dos imóveis do fundo gira entre R$ 800 e R$ 1.860, bem abaixo do custo estimado de construção de ativos semelhantes, reforçando o viés de desvalorização.
No fim de 2024, durante a reavaliação patrimonial dos ativos, o imóvel do Penha sofreu redução de valor, reflexo direto da vacância prolongada e da dificuldade de realocação.
Portfólio enxuto e dificuldade de crescimento
Com cinco imóveis no portfólio, o SEQR11 tem concentração elevada em poucos ativos. Dois imóveis (Jandira e Atento Madureira) concentram a maior parte do patrimônio e da geração de receita. O fundo não tem margem para crescimento no curto prazo: não há emissões previstas, e a última tentativa de captação, feita abaixo do valor patrimonial, foi um fracasso, gerando forte queda nas cotas.
Além disso, o fundo atua em segmentos fora de shopping centers, como logística leve, varejo e lajes comerciais, o que limita a liquidez e a atratividade dos ativos.
Guidance e expectativas de distribuição
Segundo o guidance apresentado no relatório, a gestão espera manter o patamar de distribuição em R$ 0,58 por cota até o meio do ano, com possibilidade de atingir um pico de R$ 0,63 por cota se os contratos seguirem vigentes e os reajustes forem incorporados.
Os próximos reajustes contratuais relevantes estão previstos para setembro, com destaque para o imóvel Madureira (31% de impacto) e uma loja Habitart (15%). Caso se concretizem, podem impulsionar levemente o resultado mensal do fundo.
Localização e liquidez limitadas
A maior parte dos imóveis do fundo está localizada entre São Paulo, Rio de Janeiro e Rio Grande do Sul, mas em regiões que não são consideradas de alto valor estratégico, como zonas periféricas e centros antigos. Isso reduz o potencial de valorização e complica uma eventual conversão de uso para novos tipos de inquilinos.
Além disso, o fundo possui menos de 5.000 cotistas, o que reforça sua baixa liquidez no mercado secundário, limitando a entrada de novos investidores institucionais e dificultando uma retomada do valor da cota.
O SEQR11 segue pagando rendimentos elevados, mesmo com a pressão causada por vacâncias e incertezas no portfólio. A devolução do imóvel da Atento Penha e a possível saída futura da unidade de Madureira colocam a gestão diante de um grande desafio: manter a distribuição e reposicionar os ativos em um mercado cada vez mais exigente e tecnológico.
Para investidores mais arrojados, o atual preço da cota pode representar uma oportunidade de entrada com yield elevado, mas o risco de deterioração dos resultados exige monitoramento constante da situação contratual e de vacância.
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