O fundo imobiliário URPR11 inicia uma nova e controversa etapa em sua trajetória: por decisão do gestor, os rendimentos mensais foram reduzidos para a faixa de R$ 0,50 a R$ 0,55 por cota durante os próximos seis meses. A medida visa redirecionar recursos para a conclusão das obras paralisadas, com potencial de destravar um expressivo lucro acumulado estimado em mais de R$ 10 por cota. Apesar da queda na distribuição, analistas apontam que essa pode ser a virada necessária para reverter o cenário atual.
Por que os rendimentos foram reduzidos?
Segundo o relatório gerencial mais recente e análise de especialistas, o URPR11 enfrenta um déficit de aproximadamente R$ 85 milhões para concluir obras em andamento. Para suprir essa necessidade, o gestor optou por reter parte dos rendimentos mensais e direcionar os valores para acelerar as entregas dos empreendimentos.
Até março de 2025, o fundo vinha distribuindo R$ 0,80 por cota. A redução para cerca de R$ 0,50 mensais permitirá um reforço de R$ 3,5 milhões por mês em caixa, totalizando aproximadamente R$ 7,5 milhões mensais quando somado ao valor já retido em média. A expectativa é que esse reforço dure ao menos até novembro, viabilizando a retomada das obras mais adiantadas.
O que está retido no fundo: lucro invisível?
Um dos pontos centrais é o acúmulo de lucros retidos. Estimativas baseadas em dados do gestor e análises complementares apontam que o URPR11 possui atualmente R$ 10,05 por cota em lucros não distribuídos, divididos em três frentes:
- Correção monetária acumulada: R$ 2,49 por cota
- Lucro retido em obras: R$ 3,90 por cota
- Resultado retido no FIDC Residencial: R$ 3,66 por cota
O desafio está em transformar esse valor contábil em fluxo real para os cotistas. A liberação depende da conclusão de obras e do repasse bancário via financiamentos. Entre os ativos em fase final está o CRI Nilo, com 98,9% da obra concluída, que pode gerar uma entrada de até R$ 12 milhões.
Transparência ainda é um ponto frágil
Apesar da mudança de postura, a comunicação do fundo ainda é alvo de críticas. A ausência de uma tabela clara com a necessidade de caixa por empreendimento e a falta de atualizações sistemáticas dificultam o acompanhamento por parte dos investidores. Além disso, o próprio gestor já alterou os números apresentados em momentos distintos: de R$ 30 milhões para R$ 50 milhões e agora para R$ 85 milhões em necessidades de capital.
Outro ponto importante é a ausência de um prazo mínimo explícito para a duração da retenção. Embora o gestor fale em seis meses, não está claro se haverá prorrogação caso o caixa ainda não seja suficiente em novembro.
Retenção dentro da regra dos 95%?
Os fundos imobiliários são obrigados a distribuir pelo menos 95% dos lucros no semestre. No entanto, o gestor do URPR11 está utilizando a estratégia de retenção sem ferir essa regra, já que até o momento o fundo distribuiu 100% do que gerou. Isso abre margem para manobras contábeis no segundo semestre, permitindo que a retenção continue sem descumprimento legal.
O que esperar dos próximos meses?
A expectativa é que, com as obras mais adiantadas sendo concluídas, essas unidades comecem a gerar caixa e impacto positivo nos rendimentos. A depender da velocidade da execução e da regularização dos repasses bancários, a distribuição pode voltar a subir ao longo de 2026.
Contudo, ativos como o FIDC Residencial e o CRI Barbosa ainda devem levar anos para destravar seu potencial, o que mantém uma parte considerável do lucro retido fora do alcance imediato dos cotistas. A projeção da própria gestão indica que a finalização de algumas obras deve ocorrer apenas por volta de 2029.
A decisão de cortar os rendimentos em curto prazo é, sem dúvida, impopular. Porém, diante das obrigações em obras e do volume de lucro represado, o movimento pode ser um divisor de águas. A aposta é que, ao concluir os empreendimentos, o fundo possa não apenas retomar a distribuição, mas atingir patamares superiores aos atuais.
Para investidores que suportarem a travessia, a recompensa futura pode ser significativa — especialmente se o gestor melhorar a transparência e entregar os empreendimentos nos prazos prometidos.
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