O fundo imobiliário MALL11, especializado em shoppings centers, apresentou uma performance operacional mais fraca em abril, mas manteve a distribuição de R$ 0,85 por cota, mesmo gerando apenas R$ 0,72 no mês. Para isso, recorreu ao uso de R$ 0,13 por cota de sua reserva acumulada, que hoje soma R$ 0,71, valor suficiente para sustentar os rendimentos no curto prazo.
Com cerca de 128 mil cotistas, o fundo tem cotas negociadas próximas de R$ 100, após recuperação desde os R$ 93 registrados anteriormente. O dividend yield anualizado está em cerca de 10%, patamar considerado atrativo frente ao CDI, embora a comparação direta seja desfavorável no curto prazo.
Destaques operacionais e portfólio
O portfólio do MALL11 é composto por 15 ativos e registra uma taxa de ocupação média de 96%, o que demonstra boa resiliência na gestão dos contratos. A liquidez diária é sólida, com movimentação média de R$ 4 milhões por dia na B3, garantindo boa entrada e saída para investidores.
O fundo apresentou crescimento de 13% nas vendas por metro quadrado, porém o NOI (lucro operacional líquido) caiu 6% em base comparável, devido à ampliação do portfólio e efeitos não recorrentes — como recuperação de inadimplência em 2024 e variações na receita financeira — que distorcem os números.
Ativos com melhor e pior desempenho
Entre os ativos que puxaram o desempenho positivo do mês estão os shoppings Parque Lagos, Parque Sul, Madureira e Campinas, com crescimento nas vendas. Por outro lado, Suzano, Bauru, Metropolitano Barra e Rio Dois apresentaram desempenho mais fraco, com queda no NOI, muitas vezes relacionada a efeitos pontuais.
O relatório gerencial reconhece essas distorções, mas traz explicações parciais. A ausência de notas detalhadas sobre efeitos não recorrentes em todos os casos levanta questionamentos sobre a transparência da comunicação com os cotistas.
Alavancagem sob controle e perspectivas
A situação financeira do fundo é considerada confortável. O MALL11 possui R$ 70 milhões em caixa e uma alavancagem bem distribuída no tempo, com vencimentos concentrados após 2026, o que reduz o risco em um cenário macroeconômico desafiador.
Com reservas acumuladas e boa estrutura de capital, a gestão tem margem para manter os atuais níveis de distribuição mesmo em meses de resultado abaixo da média. No entanto, a consistência futura dependerá do desempenho operacional dos ativos e da gestão eficaz dos efeitos extraordinários.
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