O fundo imobiliário BARI11, conhecido por sua estratégia com CRIs pulverizados, apresentou no seu relatório mais recente uma distribuição de R$ 1 por cota — acima do patamar anterior de R$ 0,95 — mesmo enfrentando desafios como deságio de quase 20% sobre o valor patrimonial, baixa liquidez e queda no número de cotistas.
O desempenho chamou atenção por conta da consistência nos rendimentos e do uso estratégico de reservas para manter o patamar de distribuição, o que sinaliza uma postura conservadora da gestão em meio à volatilidade do mercado de FIIs.
Rendimento acima da média e uso de reservas
Segundo o relatório, o BARI11 conta atualmente com uma reserva acumulada de R$ 0,38 por cota, o que tem sido usado como buffer para sustentar os rendimentos mensais. A última distribuição, de R$ 1, representou um aumento frente aos R$ 0,95 anteriores e resultou em um dividend yield superior a 1,3% no mês, considerando o preço de mercado.
Apesar desse rendimento expressivo, o fundo ainda perde para o CDI no acumulado e negocia com um deságio de quase 20% em relação ao valor patrimonial.
Composição da carteira: foco em CRIs pulverizados
O BARI11 possui 95,5% do patrimônio alocado, sendo 85% em CRIs e 10% em cotas de outros fundos imobiliários. A carteira é composta por 38 CRIs e mais de 1.650 contratos pulverizados, com um ticket médio de R$ 122 mil por contrato. O LTV (relação entre valor do empréstimo e garantia) médio está em 61%, levemente acima do ideal, o que contribui para a classificação de risco como “middle risk”.
A diversificação é marcada por contratos relacionados a apartamentos, casas e loteamentos — o que aumenta o risco do portfólio frente a operações corporativas, mas também amplia o retorno esperado. A taxa média das operações é IPCA + 8%, e a marcação a mercado gira em torno de 11,4% ao ano.
Segmentos e risco: entre o middle risk e o high yield
A maior parte do portfólio está exposta a empreendimentos residenciais pulverizados, o que classifica o fundo entre middle risk e, segundo alguns analistas, até high yield. Essa estratégia é mais arrojada que a de fundos com CRIs corporativos ou com garantias mais robustas, mas permite ao fundo capturar taxas mais atrativas em cenários de juros elevados.
Os setores com menor exposição incluem logística (5%), varejo (7%) e hotelaria. Ainda que representem risco adicional, essas participações são pequenas dentro da carteira.
Liquidez e número de cotistas em queda
O BARI11 registra baixa liquidez, com média diária de R$ 500 mil em negociações — abaixo do ideal de R$ 1 milhão para fundos com maior apelo de mercado. O número de cotistas caiu de mais de 40 mil para cerca de 35 mil, refletindo um movimento de saída possivelmente relacionado à performance negativa frente ao CDI e à sensibilidade dos investidores ao risco dos CRIs pulverizados.
Participação em outros FIIs e estratégia questionável
Cerca de 10% da carteira está alocada em cotas de fundos imobiliários como RBRY11, RCD11 e RZAK11. Embora a diversificação traga certa proteção, analistas questionam a eficiência dessa estratégia, já que fundos muitas vezes compram cotas em IPOs ou a preços elevados, o que pode comprometer a rentabilidade da carteira.
Expectativas para os próximos meses
O patamar de distribuição entre R$ 0,95 e R$ 1 deve ser mantido nos próximos meses, com o uso controlado das reservas acumuladas. A continuidade desse desempenho dependerá do comportamento dos indexadores — principalmente IPCA e IGP-M — e da inadimplência dos contratos pulverizados.
O relatório sinaliza que o gestor pode estar acumulando caixa e reforçando reservas para suportar eventuais oscilações nas receitas, estratégia prudente diante do atual cenário macroeconômico incerto e da elevada concorrência entre os FIIs de papel.
O BARI11 continua sendo uma opção atrativa para investidores em busca de renda mensal elevada, desde que estejam dispostos a aceitar um nível de risco superior. A estratégia de CRIs pulverizados oferece retorno acima da média, mas exige atenção à gestão de risco e à capacidade do fundo de manter sua política de distribuição.
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