O fundo imobiliário BARI11, administrado pela gestora Pátria, vem ganhando destaque no mercado em abril de 2025 por apresentar um deságio superior a 25% em relação ao seu valor patrimonial, mesmo com indicadores financeiros sólidos e uma carteira consistente de CRI indexados à inflação. O fundo também distribui dividendos mensais robustos, superiores a 1% ao mês, o que tem despertado o interesse de investidores em busca de oportunidades com bom risco-retorno.
Um fundo “esquecido” com desempenho acima da média
Apesar de pouco comentado até recentemente, o Barigui Rendimentos Imobiliários FII (BARI11) conta com um patrimônio líquido de R$ 420 milhões e mais de 4 milhões de cotas emitidas. Ainda assim, o fundo vinha passando despercebido por parte do mercado, até ser trazido à luz por membros da comunidade de investidores que detectaram potencial oculto na estrutura e nos rendimentos do fundo.
O que mais chama a atenção é o desconto de mais de 25% sobre o valor patrimonial, algo que não condiz com os números apresentados nos relatórios gerenciais. Mesmo após o fechamento de fevereiro com cota de R$ 69,44, o mercado continua negociando o fundo bem abaixo de seu valor teórico.
Carteira diversificada e pulverizada: o diferencial do BARI11
Forte exposição à inflação
O portfólio do fundo é majoritariamente composto por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), com foco em papéis atrelados à inflação. Cerca de 69% estão indexados ao IPCA e 17% ao IGP-M, totalizando mais de 85% da carteira vinculada a índices inflacionários. Essa característica faz do BARI11 uma opção interessante em cenários de inflação persistente.
Além disso, 2% da carteira está indexada ao CDI e há uma pequena participação em fundos imobiliários, algo comum nos FIIs de CRI da gestora Pátria.
CRIs pulverizados com perfil de home equity
Um ponto forte da carteira do BARI11 é a pulverização de ativos, com 1.674 CRIs distribuídos em diversas regiões do Brasil, principalmente em São Paulo. Muitos desses papéis têm lastro em imóveis residenciais, terrenos e empreendimentos comerciais, com um perfil bastante semelhante ao do KCRE11, fundo conhecido por atuar no segmento de home equity e crédito pulverizado.
Essa pulverização traz benefícios importantes, como diluição de riscos e menor dependência de grandes devedores.
Desempenho financeiro e dividendos atrativos
Rendimento mensal acima de 1,2%
Em fevereiro, o fundo distribuiu R$ 0,88 por cota, o que representa um dividend yield (DY) superior a 1,2% ao mês, considerando a cotação atual. Em base anual, o retorno já ultrapassa 15,8% sobre o valor de mercado e 11,7% sobre o valor patrimonial — um dos melhores desempenhos da categoria.
Além disso, o BARI11 possui reservas acumuladas de R$ 0,28 por cota, o que reforça sua capacidade de manter os pagamentos mesmo em cenários adversos.
Apuração por competência e lucro por caixa
Outro ponto positivo é que o fundo adota regime de apuração por competência, o que dá mais previsibilidade à distribuição. Se fosse por caixa, o fundo teria capacidade de distribuir até R$ 1,10 por cota, reforçando ainda mais o argumento de que o potencial de retorno está sendo subvalorizado pelo mercado.
Taxas de administração e desempenho: um ponto de atenção
Apesar dos bons números, o BARI11 apresenta uma taxa de administração de 1,3% ao ano, acrescida de uma taxa de performance sobre o que exceder CDI + 1,5% ao ano. Esse custo de gestão pode ser considerado elevado para um fundo de CRI, o que gera certa preocupação entre os investidores.
Ainda assim, o fundo tem conseguido gerar resultado suficiente para superar essas barreiras e entregar retornos expressivos aos cotistas.
Alocações recentes reforçam estratégia da gestão
Nos últimos meses, o fundo intensificou sua alocação de caixa com a aquisição de dois novos CRIs importantes: um atrelado ao IPCA + 10,2% e outro de R$ 60 milhões. Essas movimentações indicam que a gestão está ativamente posicionando o fundo para maximizar os rendimentos, aproveitando o ambiente atual de juros elevados e inflação persistente.
O BARI11 se destaca como uma oportunidade de alto retorno com risco controlado, especialmente para quem busca exposição a CRIs com boa diversificação, foco em inflação e renda mensal constante.
O deságio em relação ao valor patrimonial ainda intriga o mercado, e não há justificativas claras que sustentem essa precificação tão abaixo do esperado. Isso pode indicar uma janela de oportunidade para investidores que enxergam valor antes da possível reprecificação.
Com uma carteira sólida, rendimento elevado, pulverização de ativos e forte exposição à inflação, o BARI11 surge como uma opção promissora no universo dos fundos imobiliários de CRI. A manutenção do deságio abre espaço para ganhos adicionais no médio prazo, seja por meio da valorização das cotas ou pela manutenção de um dividendo robusto e consistente.
Para quem está atento às oportunidades fora do radar do mercado, o BARI11 pode ser o fundo certo no momento certo.
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