O fundo imobiliário VSLH11, também conhecido como Versalhes Recebíveis Imobiliários, anunciou a compra de dois novos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) em março, num esforço para reequilibrar seu portfólio. Mesmo assim, a situação do fundo permanece delicada, com índices elevados de inadimplência, forte exposição ao risco por cotas subordinadas e significativa queda patrimonial.
Compras recentes: impacto limitado no portfólio
As aquisições envolveram o CRI HF Engenharia, no valor de R$ 1 milhão, e o CRI Araguaíno Park, de R$ 680 mil. Apesar de contribuírem positivamente para o resultado do mês — que superou os desempenhos de janeiro e dezembro —, essas operações representam menos de 1% do patrimônio total do fundo. Além disso, ambas têm taxas elevadas, como IPCA +15% no caso da subordinada HF Engenharia, o que evidencia o risco envolvido.
Rentabilidade ainda pressionada: distribuição se mantém em R$ 0,03
A distribuição de rendimentos do VSLH11 permaneceu nos R$ 0,03 por cota, com uma geração total de caixa de R$ 895 mil. Caso todo o lucro fosse repassado aos cotistas, o valor distribuído poderia alcançar R$ 0,038 por cota. No entanto, a gestão optou por manter a reserva. Para os próximos meses, a tendência é de redução nos rendimentos devido ao índice de inflação de janeiro — usado como base defasada.
Inadimplência e carência dominam a carteira
A carteira do fundo mostra um dado preocupante: apenas 22% do portfólio está adimplente. O restante encontra-se em carência ou inadimplente. Parte relevante dos ativos também apresenta baixo saldo devedor, o que aumenta o risco de perdas definitivas. Algumas operações, como a da GPK e Van, apresentam saldos devedores praticamente nulos.
Caixa robusto, mas LTV elevado aumenta exposição ao risco
O fundo ainda mantém cerca de 10% do patrimônio líquido em caixa, o que pode sustentar futuras movimentações. No entanto, o Loan to Value (LTV) — relação entre o valor emprestado e o valor da garantia — segue preocupante. Cerca de 40% do portfólio apresenta LTV superior a 80%, patamar considerado extremamente arriscado.
Risco elevado em cotas subordinadas
Um dos pontos mais sensíveis do fundo é a composição de suas séries. Aproximadamente 40% do VSLH11 está alocado em cotas subordinadas, que são as primeiras a sofrerem impacto em caso de inadimplência. Com a inadimplência atual, esse risco já começa a se materializar. Em uma cascata de pagamentos, cotas subordinadas são afetadas antes das mezanino e, por último, das sênior.
Desvalorização patrimonial: exemplo do XBXO expõe prejuízo
A operação com o ativo XBXO ilustra as perdas do fundo. Comprado por R$ 24 milhões, hoje vale apenas R$ 2,2 milhões — uma queda superior a 90%. Casos como esse impactam diretamente o valor patrimonial da cota, que está em R$ 9,97, enquanto o valor de mercado é bem inferior.
Taxas agressivas e exposição setorial
A taxa média dos ativos do VSLH11 gira em torno de IPCA +11%, refletindo o nível de risco embutido. O fundo tem forte exposição ao setor de multipropriedade, hotelaria e corporativo, segmentos que ainda sofrem os efeitos da desaceleração econômica e do aperto no crédito.
Perspectiva: há espaço para recuperação?
Apesar das dificuldades, o fundo sinalizou intenção de manter novas aquisições com critérios de maior seletividade. As entradas recentes, embora pequenas, apresentaram indicadores de risco mais controlados. A recuperação, porém, depende de renegociações, reestruturações e retomada da adimplência nos contratos mais problemáticos.
O fundo VSLH11 passa por um momento crítico. As recentes movimentações indicam tentativa de reestruturação, mas o cenário ainda é frágil. A inadimplência elevada, a alta exposição em cotas subordinadas e os prejuízos patrimoniais colocam o investidor em alerta. Para quem já está posicionado, o ideal é acompanhar de perto os relatórios gerenciais e comunicados oficiais.
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