O fundo imobiliário GARE11 comunicou ao mercado, no início de julho, que está em tratativas para vender 10 imóveis de seu portfólio, distribuídos em diversos estados do Brasil, por um valor entre R$464 milhões e R$485 milhões. Os ativos pertencem atualmente a contratos com dois grandes inquilinos do varejo: Grupo Mateus e Grupo Pão de Açúcar.
A transação, caso seja concretizada, representará uma das maiores movimentações recentes do fundo, que hoje conta com 39 ativos. Segundo estimativas do comunicado, a venda traria ganhos brutos entre R$135 milhões e R$156 milhões, o equivalente a até R$1,60 por cota, além de reduzir significativamente a alavancagem, atualmente em torno de 26%.
Impactos financeiros da possível venda
Redução de dívidas e reforço de caixa
Uma das motivações para a venda é a oportunidade de reduzir a alavancagem do fundo. Dos cerca de R$485 milhões potenciais, aproximadamente R$355 milhões seriam destinados a quitar dívidas, reduzindo a alavancagem para um patamar mais saudável. Hoje, as dívidas do fundo somam cerca de R$533 milhões, distribuídas entre vencimentos de curto e longo prazos.
Além disso, a venda geraria um reforço no caixa entre R$110 milhões e R$130 milhões, que poderá ser usado para novas aquisições, distribuições extraordinárias de dividendos ou investimentos para equilibrar o portfólio.
Ganho de capital
O ganho bruto estimado com a venda, entre R$135 milhões e R$156 milhões, representa um retorno projetado equivalente a IPCA +18% ao ano, ou cerca de 23% ao ano — um nível bastante expressivo quando comparado às taxas disponíveis em títulos públicos.
O que muda no portfólio do GARE11?
Número de ativos e concentração
Caso a transação seja concluída, o número de imóveis do fundo cairá de 39 para 29. Mesmo assim, o portfólio seguirá diversificado, com aproximadamente 30 ativos e vacância ainda zerada. A área bruta locável também será reduzida, assim como a participação relativa dos inquilinos Grupo Mateus e Grupo Pão de Açúcar.
Atualmente, o Grupo Mateus representa cerca de 21% das receitas do fundo, enquanto o Pão de Açúcar responde por aproximadamente 18%. A venda deve diminuir essas porcentagens, mas também concentrar mais receita em outros inquilinos, como o Carrefour, que já ocupa cerca de 35% do portfólio.
Equilíbrio entre renda urbana e logística
Nos últimos anos, o fundo aumentou a exposição a renda urbana — principalmente após a aquisição de imóveis do Carrefour. A venda de parte dos ativos vinculados ao Grupo Mateus e Pão de Açúcar pode reequilibrar o portfólio, aproximando a participação de renda urbana e galpões logísticos.
Como ficam os dividendos do GARE11?
Nos últimos 12 meses, o GARE11 pagou um dividend yield médio de 11,5%, com distribuição mensal de lucros provenientes dos aluguéis dos imóveis. A venda pode gerar um dividendo extraordinário no curto prazo, dependendo do que a gestora decidir fazer com os recursos líquidos após reduzir as dívidas.
Por outro lado, no médio prazo, a receita recorrente com aluguéis deve diminuir, já que o fundo terá menos imóveis gerando renda mensal — a menos que a gestora use o caixa para adquirir rapidamente novos ativos.
Resumo dos principais números
| Indicador | Antes da venda | Pós-venda (estimado) |
| Valor patrimonial | R$1,34 bilhão | A ser atualizado |
| Número de ativos | 39 | 29 |
| Área bruta locável (m²) | 512.000 | Reduzido proporcionalmente |
| Alavancagem (%) | ~26% | Reduzida substancialmente |
| Receita de Grupo Mateus | ~21% do total | Reduzido |
| Receita de Pão de Açúcar | ~18% do total | Reduzido |
| Dividend yield médio (últimos 12 meses) | 11,5% | A depender de novas aquisições |
Vale a pena investir no GARE11 após a venda?
O movimento reforça a estratégia ativa da gestora, que busca não apenas rentabilidade mensal com aluguéis, mas também ganhos de capital por meio de reciclagem do portfólio. Essa postura é positiva para quem confia em gestores dinâmicos e dispostos a ajustar a carteira para capturar oportunidades de mercado.
Por outro lado, investidores mais conservadores, que preferem estabilidade e previsibilidade nos rendimentos, podem enxergar com cautela a redução momentânea da receita recorrente e o aumento de concentração em outros inquilinos.
O comunicado mostra que a gestora do GARE11 está comprometida com a redução de dívidas, a geração de valor aos cotistas e o equilíbrio do portfólio. Caso a venda seja finalizada pelos valores indicados, o fundo sairá fortalecido, com mais caixa e menos dívidas, além de um ganho extraordinário relevante.
Para os investidores, o movimento traz riscos e oportunidades: no curto prazo, é possível receber dividendos extraordinários e ver a alavancagem recuar; no médio prazo, o sucesso dependerá da capacidade da gestora em reinvestir os recursos para manter a rentabilidade e a diversificação.
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