GARE11 ou GGRC11: qual fundo imobiliário vale mais a pena em 2025?

Com a queda dos juros ainda incerta e a busca por renda passiva cada vez mais presente, os fundos imobiliários seguem como alternativa sólida para investidores que pensam no longo prazo. Dois dos FIIs que mais chamam atenção atualmente são o GARE11 — do setor híbrido com forte presença em renda urbana e logística — e o GGRC11, focado em imóveis logísticos e industriais.

Ambos oferecem bom histórico de dividendos e estão sendo negociados com desconto em relação ao valor patrimonial. Mas afinal, qual deles entrega o melhor custo-benefício?

GARE11: diversificação e estabilidade com vacância zerada

Com cotas negociadas a R$ 8,38 e dividend yield de 12,49% ao ano, o GARE11 tem sido destaque entre os FIIs de base 10. Seu P/VP de 0,91 indica que o fundo está sendo negociado com 9% de desconto em relação ao valor justo (R$ 9,22).

Destaques do GARE11:

• Vacância física e financeira zeradas

• Portfólio com 39 imóveis nos segmentos de logística e renda urbana

• Mais de 512 mil m² de área bruta locável (ABL)

• Contratos 100% atípicos com multa integral em caso de rescisão

• Liquidez média diária superior a R$ 5 milhões

• R$ 46 milhões em caixa, com alavancagem de 25%

A receita mensal gira em torno de R$ 15,4 milhões, com resultado líquido de R$ 12,6 milhões e distribuição de R$ 12,2 milhões aos cotistas. Isso demonstra boa gestão de caixa e responsabilidade na política de dividendos.

Entre os inquilinos de destaque estão Carrefour (35%), Grupo Mateus, Pão de Açúcar e Air Liquide, com grande parte dos contratos reajustados pelo IPCA. A concentração geográfica também é estratégica: São Paulo, Rio Grande do Sul e Bahia respondem pela maior parte das receitas.

GGRC11: logística pura com desconto e risco moderado

Do outro lado, o GGRC11 apresenta cotas a R$ 9,40, com dividend yield de 12,27% nos últimos 12 meses. Seu P/VP de 0,82 representa 18% de desconto, o maior entre os dois. No entanto, o fundo acumula desvalorização de 8,29% nos últimos 12 meses, refletindo o momento de transição em sua carteira.

Pontos fortes e desafios do GGRC11:

• Segmento 100% logístico, com 29 imóveis e mais de 580 mil m² de ABL

• Vacância física de 1,40%, considerada baixa

• Dividendos constantes de R$ 0,10 por cota

• Alavancagem de 17,8%, abaixo da média do setor

• Liquidez diária de R$ 2,7 milhões

• Alta exposição a inquilinos como Ambev (16%) e Lojas Americanas (15%)

Apesar da boa distribuição de dividendos, a presença da Lojas Americanas, que passa por recuperação judicial, acende um alerta. Por outro lado, a renovação de contratos com outras empresas até 2030 reforça a confiança dos inquilinos na qualidade dos ativos.

O fundo também está realizando sua nona emissão de cotas, com objetivo de adquirir quatro imóveis atualmente pertencentes ao HELG11, num movimento estratégico que pode fortalecer o portfólio.

Comparativo direto: GARE11 vs GGRC11

E o “número mágico”: quanto investir para viver de renda?

Segundo a simulação feita no vídeo-base, para comprar uma cota com o próprio dividendo recebido, o investidor precisa de:

• R$ 877,81 em GARE11

• R$ 883,60 em GGRC11

A diferença é pequena, mas mostra o potencial de cada fundo na construção de renda passiva. Com 10.000 cotas de cada fundo, o investidor teria uma renda mensal de quase R$ 2 mil, com um patrimônio estimado em R$ 177 mil.

Qual fundo imobiliário escolher?

Se a prioridade é segurança, contratos sólidos e vacância zerada, o GARE11 oferece maior tranquilidade, mesmo com alavancagem um pouco mais elevada.

Já o GGRC11 atrai investidores que buscam valorização futura e bons dividendos, embora exija atenção quanto à exposição de risco com inquilinos específicos.

Ambos são bons fundos, e a escolha entre um ou outro pode depender da sua estratégia de alocação: renda urbana + logística com estabilidade (GARE11) ou logística pura com potencial de valorização (GGRC11).

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