O fundo imobiliário GARE11 anunciou uma operação polêmica: a venda de 10 imóveis para um fundo recém-criado pela XP Asset, ao mesmo tempo em que investirá até R$ 80 milhões como cotista subordinado do mesmo veículo comprador. A estrutura gerou fortes críticas por sua complexidade e por levantar potenciais conflitos de interesse.
Estrutura da transação: venda ou reaproveitamento?
No relatório gerencial de maio, divulgado tardiamente em 22 de julho, a gestão revelou a operação: a venda de imóveis a um valor estimado entre R$ 465 milhões e R$ 485 milhões, sendo:
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4 lojas do Pão de Açúcar;
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3 unidades do Grupo Mateus;
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e outros ativos urbanos do portfólio.
Esses ativos estão vinculados a operações de CRIs, e a venda acarretará a amortização antecipada de parte relevante da dívida do GARE11, estimada em R$ 150 milhões, o que corresponde à metade do passivo consolidado do fundo.
No entanto, além de vender, o GARE11 assumirá uma posição como cotista subordinado do fundo comprador, recebendo somente lucros excedentes futuros, se houver.
“Se não houver excedente, o GARE11 simplesmente não recebe nada por sua posição subordinada”, criticou um analista do setor.
Entenda por que a estrutura preocupa
1. Venda com reaproveitamento
O fundo da XP — chamado de XP Renda Imobiliária — foi criado especificamente para adquirir esses imóveis. O GARE11, ao participar como cotista subordinado, ajuda o próprio comprador a se financiar. Esse tipo de estrutura lembra o criticado modelo da TRXF11 com o CPUR11, em que o mesmo gestor está em lados diferentes da mesa.
2. Risco elevado para o cotista
A cota subordinada, da qual o GARE11 será detentor, só recebe após a amortização total da cota sênior. Ou seja, se os imóveis não gerarem excedente no tempo previsto, o fundo poderá não ver retorno algum sobre os R$ 80 milhões alocados.
3. Parcelamento do valor da venda
A operação prevê que parte do pagamento será parcelada entre 24 e 60 meses, postergando a entrada efetiva de caixa. Isso limita o uso do capital em novas oportunidades e pode impactar a distribuição de rendimentos.
Impacto no patrimônio e dividendos
A gestão estima um impacto patrimonial positivo entre R$ 0,42 e R$ 0,50 por cota, decorrente da diferença entre o valor de venda e o valor contábil dos imóveis.
Quanto aos rendimentos mensais, o fundo projeta uma distribuição entre R$ 0,083 e R$ 0,09 por cota no segundo semestre de 2025. Entretanto, vale lembrar: a taxa de performance poderá ser acionada, caso o lucro contábil aumente.
Dados financeiros do GARE11 (julho de 2025)
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Cotação atual | R$ 8,90 |
| Valor patrimonial (VP) por cota | R$ 9,02 |
| P/VP | 0,99 |
| Patrimônio líquido | R$ 1,3 bilhão |
| Liquidez média diária | R$ 5,9 milhões |
| Número de ativos | 39 imóveis |
| Número de cotistas | 370 mil |
O prospecto do fundo da XP ainda inclui o ativo logístico BRF Salvador, anteriormente pertencente ao portfólio do GARE11. O imóvel conta com cláusula que permite recompra futura pelo locatário, transferida junto com o ativo.
Críticas ao modelo: “complexidade desnecessária”
Especialistas apontam que o movimento do GARE11 vai contra o que os cotistas esperam: uma gestão simples, focada em compra, aluguel e venda de imóveis. A estruturação de uma operação em que o fundo participa como vendedor e financiador do comprador é vista como desnecessária e pouco transparente.
“Se os imóveis têm tanto potencial de valorização, por que vendê-los e não esperar o cenário macroeconômico melhorar?”, questionam analistas.
A crítica principal recai sobre o possível desalinhamento entre a gestão e o cotista, que parece não ter prioridade na estrutura da operação.
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