O fundo imobiliário GARE11 (Genial Rendimentos Imobiliários FII) encerrou abril com a melhor performance de 2025, atingindo o valor máximo do ano: R$ 8,95 por cota. O resultado reflete o impacto positivo dos contratos atípicos reajustados acima da inflação, forte geração de caixa e fundamentos sólidos, mesmo em um ambiente de Selic a 14,75%.
Rentabilidade consistente e valorização da cota
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Dividend yield (últimos 12 meses): 11,94%
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Rentabilidade mensal (abril): 0,94%
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Valorização da cota no mês: 11,13%
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Preço atual (junho): R$ 8,74
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P/VP: 0,96 (desconto de 4%)
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Valor patrimonial por cota: R$ 9,10
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Rendimento distribuído em abril: R$ 0,083 por cota
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Projeção de yield anualizado: entre 11% e 13%
Mesmo com a cota em ascensão, o fundo ainda é negociado com desconto em relação ao seu valor justo, estimado em R$ 9,50, mantendo-se atrativo para novos aportes.
Portfólio diversificado, com zero vacância e contratos atípicos
O GARE11 apresenta uma estrutura robusta:
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39 imóveis em carteira
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Área Bruta Locável (ABL): 512.394 m²
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Vacância física e financeira: 0%
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Número de cotistas: +354 mil
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Prazo médio dos contratos: 12,5 anos
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Contratos 100% atípicos com multas integrais
A carteira combina 74% em ativos de renda urbana e 26% em logística, espalhados por 14 estados, com maior concentração em São Paulo (29%), Rio Grande do Sul (22%) e Bahia (10%).
Risco de concentração em inquilinos
Apesar da diversificação geográfica, a concentração de receita por inquilino é um ponto de atenção:
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Carrefour: 35%
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Bate: 22%
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Grupo Mateus: 21%
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Pão de Açúcar: 18%
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Air Liquide: 2%
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Almanara: 2%
Esse perfil, embora composto por grandes grupos de varejo e distribuição, reduz a pulverização de receita e amplia o risco locatício em caso de rescisões.
Reajustes acima do IPCA reforçam proteção contra inflação
Dois ativos locados para a Air Liquide, localizados em Canoas (RS) e São José dos Campos (SP), tiveram os contratos reajustados em abril. Os reajustes ultrapassaram 5,06%, acompanhando o IPCA acumulado nos 12 meses anteriores. Esses dois imóveis representam 1,9% da receita total do fundo, sendo:
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São José dos Campos: 1,3% da receita
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Canoas: 0,6% da receita
Receita operacional e alavancagem controlada
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Receita total (abril): R$ 14,2 milhões
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Despesas operacionais: R$ 2 milhões
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Resultado líquido: R$ 12,2 milhões
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Distribuição aos cotistas: R$ 12,1 milhões
O GARE11 distribuiu praticamente 100% do lucro líquido, mantendo sua política de repasse eficiente aos cotistas. Em relação à estrutura de capital:
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Alavancagem: 26%
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Caixa disponível: R$ 521 milhões
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Capacidade de cobrir obrigações por: 9 anos
Embora a alavancagem esteja acima da média do setor, o elevado caixa e a previsibilidade dos contratos atípicos oferecem segurança adicional ao investidor.
Cenário macro e impacto no IFIX
O IFIX acumulou alta de 9,5% no ano, beneficiando-se do fluxo para ativos de renda passiva em meio à perspectiva de estabilização da Selic. O Ibovespa avançou 3,7% em abril, enquanto o dólar recuou 0,5%, cotado a R$ 5,67. Essa conjuntura favoreceu os fundos imobiliários — e especialmente o GARE11, com fundamentos resilientes.
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