O fundo imobiliário RBRL11, especializado no segmento de galpões logísticos, distribuiu R$ 0,75 por cota em maio de 2025, mantendo um dos maiores rendimentos do setor. No entanto, a gestora RBR Asset não forneceu guidance para os próximos meses, o que levantou dúvidas sobre a sustentabilidade do atual patamar de dividendos, especialmente após a saída de um importante inquilino.
Com um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 700 milhões e cota negociada na faixa de R$ 76 no mercado secundário, o fundo segue se destacando pela vacância física zerada, com todos os seus ativos locados, inclusive com locatários de alto perfil como Mercado Livre, VCA, Brastemp e V. Patrimonial.
Desempenho operacional: portfólio 100% ocupado e correção por IPCA
Em maio, dois contratos do portfólio foram reajustados pelo IPCA, o que deve impactar positivamente a receita do fundo em cerca de R$ 0,01 por cota no próximo mês. A receita total gerada no mês foi de R$ 0,67 por cota, sendo o rendimento distribuído complementado por reservas, o que acende um alerta sobre a continuidade do atual patamar de pagamento.
O fundo opera exclusivamente com contratos típicos, com correção integral pela inflação (IPCA), uma prática comum entre os FIIs logísticos, o que preserva o poder de compra dos rendimentos no longo prazo.
Substituição de inquilinos e renegociação de contratos
Um dos eventos relevantes de maio foi a rescisão contratual com a Amaro, que ocupava o módulo A3 de um galpão em Extrema (MG). Imediatamente, a Mimo, empresa já instalada em módulo vizinho, assumiu o espaço, estendendo seu contrato por mais 60 meses. A rápida reposição sem vacância confirma a qualidade dos ativos do fundo.
Ausência de guidance levanta dúvidas sobre rendimentos
Diferente de outros fundos da mesma gestora, como o RBRP11, que já divulgou seu guidance de rendimentos até o fim de 2025, o RBRL11 não indicou nenhuma projeção para os próximos meses. A ausência de transparência gera incerteza para os investidores, especialmente após a redução da geração de caixa para R$ 0,67 por cota, abaixo do valor distribuído.
A prática da gestora de divulgar guidance apenas quando os rendimentos sobem — e omitir quando há risco de queda — foi criticada por parte do mercado, que demanda maior previsibilidade e clareza.
Valuation atrativo, mas cautela com o rendimento
O valor patrimonial estimado dos ativos logísticos do fundo gira em torno de R$ 2.600 por m², considerado atrativo para o padrão dos galpões que compõem o portfólio. No entanto, a ausência de guidance combinado à distribuição acima do resultado operacional pode indicar um possível ajuste para baixo nos próximos meses.
Investidores devem acompanhar os próximos relatórios da RBR Asset para avaliar se haverá revisão na distribuição mensal e qual será o impacto efetivo da substituição de inquilinos na geração de caixa recorrente do fundo.
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