O fundo imobiliário BTHF11, gerido pelo BTG Pactual, distribuiu R$ 0,09 por cota no mês de maio de 2025, mantendo uma sequência de rendimentos consistentes desde que iniciou suas distribuições em dezembro de 2024. Com patrimônio superior a R$ 2 bilhões, o fundo tem se consolidado como um dos maiores e mais líquidos entre os FIIs de base 10 no Brasil, sendo negociado com desconto de 12% em relação ao valor patrimonial.
Atualmente, o fundo apresenta dividend yield de 7,61% ao ano, com preço de mercado em torno de R$ 8,62, ante um valor patrimonial de R$ 9,89. Seu número de cotistas supera 340 mil investidores.
Histórico e transformação do fundo
O BTHF11 surgiu da fusão entre o antigo fundo de fundos BCFF11 e outro fundo do BTG, passando a operar como um fundo imobiliário multiestratégia, com permissão para investir em:
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Fundos imobiliários (tijolo e papel);
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CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários);
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Imóveis físicos;
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Ações de empresas do setor imobiliário.
Esse modelo híbrido permite ao fundo atuar com flexibilidade e se adaptar ao cenário macroeconômico, mantendo diversificação e controle de risco.
Composição da carteira
Alocação atual do portfólio:
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27,94% em FIIs de tijolo
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26,96% em FIIs de papel
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18,61% em imóveis físicos (ativos reais)
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15,52% em CRIs
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10,97% em caixa e operações compromissadas
Principais ativos físicos:
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EZ Tower Torre B – edifício corporativo
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Shopping Pátio Maceió – ativo de varejo
Juntos, os imóveis representam 18,6% do patrimônio total, garantindo lastro físico ao fundo.
Análise dos CRIs
O BTHF11 tem cerca de 15,5% do patrimônio alocado em CRIs, com um portfólio bem distribuído e diversificado:
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51% dos CRIs indexados ao IPCA
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46% indexados ao CDI
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Duração média dos contratos: 4 anos
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Nenhum CRI em inadimplência
O maior devedor individual representa apenas 1,35% do PL, o que evidencia alto nível de pulverização e baixa concentração de risco.
Fundos imobiliários investidos
O fundo investe em diversas cotas de FIIs conhecidos, tanto de papel quanto de tijolo. Entre os destaques da carteira:
Fundos de papel:
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BTAL11 (7,97% do PL)
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VGIP11, MCCI11, IRDM11, KNIP11
Fundos de tijolo:
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RBVA11, XPML11
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Diversificação entre segmentos: corporativo, logística, residencial e shoppings
Essa composição oferece equilíbrio entre previsibilidade de receitas e potencial de valorização patrimonial.
Demonstrativo financeiro – maio/2025
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Receitas recorrentes: R$ 19,39 milhões
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Receitas não recorrentes: R$ 1,56 milhão
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Despesas: R$ 1,86 milhão
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Resultado distribuível: R$ 19,09 milhões
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Distribuição: R$ 0,092 por cota
O resultado operacional mostra que o fundo tem gerado mais caixa do que distribui, o que pode indicar formação de reservas ou distribuição sustentável a longo prazo.
Liquidez e valorização
O BTHF11 apresenta liquidez média diária superior a R$ 6 milhões, o que o torna acessível tanto para investidores iniciantes quanto para grandes aportes. Desde o início das distribuições, o fundo acumula valorização de aproximadamente 10%.
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