O fundo imobiliário VIUR11 — 20 Urbanas FII vem chamando a atenção do mercado ao distribuir dividendos na casa de 14% a 15% ao ano, um patamar incomum para fundos de tijolo, tradicionalmente mais conservadores. Esse retorno elevado, no entanto, não é fruto de uma operação excepcional, mas do forte desconto das cotas no mercado secundário, que hoje negociam em torno de R$ 6 — bem abaixo do valor patrimonial de R$ 8,77.
Com cerca de 50 mil cotistas, o VIUR11 tem como estratégia investir em imóveis urbanos para locação, mantendo uma taxa de ocupação alta e contratos majoritariamente atípicos. Entretanto, sua pequena escala, alta concentração de inquilinos e alavancagem relevante, embora com taxa atrativa e cronograma controlado, exigem análise cuidadosa.
Pontos positivos do VIUR11
Retorno elevado e estabilidade contratual
O fundo tem apresentado um dividend yield anualizado em torno de 14%–15%, apoiado por uma taxa de ocupação robusta de 97%, contratos atípicos em 79% das locações e reajuste pela inflação (IPCA). Não há inadimplência significativa nem vencimentos relevantes no curto prazo, com contratos longos e vencimentos principais a partir de 2030.
Portfólio bem locado
Atualmente, o VIUR11 possui sete imóveis, distribuídos em quatro estados — com destaque para São Paulo e Rio Grande do Sul, que concentram 90% do portfólio. Seus principais contratos estão no segmento de educação, com locatários sólidos como Anima e Cogna.
Alavancagem sob controle
O fundo possui dívida equivalente a R$ 4,20 por cota, com taxa IPCA + 5,6%, considerada competitiva, e vencimentos distribuídos até 2030. A gestão ainda detém caixa para cobrir cerca de três anos de amortizações de principal.
Riscos que justificam o desconto
Baixa diversificação
Com apenas sete imóveis e três principais inquilinos, o VIUR11 apresenta concentração elevada: 53% da receita vem de um único locatário (Anima), todos no setor de educação — que historicamente já opera com maior alavancagem e maior risco de inadimplência em crises.
Pequeno tamanho e vacância pontual
O patrimônio líquido do fundo é de apenas R$ 236 milhões, significativamente inferior a outros FIIs de renda urbana, o que limita sua escala e poder de negociação. Além disso, um de seus imóveis (varejo no Maranhão) opera com taxa de ocupação abaixo de 50%.
Alavancagem e cronograma
Embora a taxa da dívida seja atrativa e o cronograma tenha sido ajustado recentemente para aliviar pressões de curto prazo, a alavancagem ainda representa quase metade do patrimônio do fundo.
Resumo dos indicadores do VIUR11
| Indicador | Valor atual |
|---|---|
| Dividend yield anualizado | ~15% |
| Preço da cota no mercado | ~R$ 6 |
| Valor patrimonial por cota | R$ 8,77 |
| Taxa de ocupação | 97% |
| Imóveis no portfólio | 7 |
| Patrimônio líquido | R$ 236 mi |
| Alavancagem (dívida por cota) | R$ 4,20 |
| Percentual de contratos atípicos | 79% |
| Concentração do principal inquilino | 53% |
O VIUR11 oferece uma combinação atraente de dividendos elevados e contratos estáveis, mas seu pequeno portfólio, alta concentração em inquilinos e setor específico, além de dívida significativa, ajudam a explicar o desconto acentuado de suas cotas no mercado. Para o investidor disposto a aceitar esses riscos em troca de um potencial retorno expressivo, o fundo pode ser uma alternativa interessante — desde que avaliado com cautela.
O post VIUR11 surpreende com dividendos de quase 15%, mas riscos acendem alerta apareceu primeiro em O Petróleo.
