O fundo imobiliário CCME11, gerido pela Canuma Capital, vem chamando a atenção do mercado por fugir do padrão tradicional dos chamados “red funds”. Enquanto muitos se limitaram a ser fundos de crédito com pitadas de FOF, o CCME11 aposta, de fato, em uma abordagem multiestratégia autêntica, combinando CRIs, imóveis e cotas de FIIs e ações do setor imobiliário em sua carteira.
Quem é a Canuma Capital?
A gestora por trás do fundo é a Canuma Capital, uma empresa independente com foco exclusivo no setor imobiliário. A equipe é formada por profissionais experientes, com passagens por nomes de peso como Brookfield, Itaú e Santander, e um histórico robusto em operações de real estate, incluindo imóveis que hoje integram a carteira de outros FIIs renomados.
Apesar de ter apenas o CCME11 sob gestão no momento, a Canuma já demonstra uma proposta sólida, apostando em um modelo de fundo que vai além do trivial, com governança, garantias e visão estratégica de longo prazo.
Composição da carteira: muito além do crédito
Alocação atual
- 43% em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários)
- 29% em imóveis físicos
- 22% em FIIs e ações do setor
O destaque inicial vai para a forte exposição ao CDI nos CRIs, garantindo rendimento robusto e previsível. A taxa média das operações IPCA+ gira em torno de 11,1% ao ano, impulsionada pela marcação a mercado.
Outro ponto relevante é a qualidade das garantias: todos os ativos contam com alienação fiduciária, um diferencial importante para a segurança do cotista.
Concentração e riscos
Apesar de uma concentração de 15% no CRI ligado ao fundo HGBS11, o risco é considerado controlado por se tratar de um devedor com grande porte e limitação de alavancagem. Além disso, a Canuma participou ativamente na estruturação da maioria dos CRIs, o que aumenta o nível de conhecimento e controle sobre os ativos.
Imóveis: geração de caixa e potencial de valorização
Casa Vila Olímpia (19% do PL)
O ativo de maior peso na carteira é um residencial de locação de curto prazo. Apesar da volatilidade na taxa de ocupação — impactada por sazonalidades como férias acadêmicas —, o imóvel apresenta grande potencial de valorização. A gestão projeta lucro de até R$ 4,5 milhões com a venda, equivalente a R$ 0,44 por cota, baseado na alta de 29% no valor médio de aluguel em um ano.
Shopping Jardim Sul (9% do PL)
Imóvel consolidado e bem localizado, o shopping possui baixa vacância e alta geração de caixa, sendo também um dos principais ativos do HGBS11. A presença deste ativo reforça a qualidade da carteira física do fundo.
Hotel Selina (3% do PL)
Em processo de transição após a saída da operadora, o fundo conta com garantia de aluguel até 2026 (RMG). As opções em estudo incluem nova operação hoteleira, conversão em residencial ou venda. Apesar do risco, a exposição é pequena e gerenciável.
Alocação em FIIs e ações: timing e estratégia
A parte do portfólio destinada a cotas de FIIs e ações imobiliárias mostra um olhar apurado para o timing de mercado. O fundo aumentou a exposição a FOFs e Red Funds no final de 2024, quando o setor enfrentava fortes desvalorizações — uma jogada que agora começa a gerar lucros.
Destaques positivos e ressalvas
A maioria dos fundos investidos tem bom histórico e fundamentos sólidos. A exceção fica por conta do CODI11, altamente alavancado e com uma tese considerada arriscada. Porém, a exposição é baixa, inferior a 2% do patrimônio.
Projeção de rendimentos: estabilidade e crescimento
A gestão já sinalizou que pretende distribuir R$ 0,084 por cota ao longo do primeiro semestre de 2025, valor considerado viável mesmo sem receitas não recorrentes. A forte presença de CRIs atrelados ao CDI tende a garantir estabilidade nas distribuições, mesmo em cenários adversos, como inflação baixa ou redução do IPCA.
Em meses com menor quantidade de dias úteis, como fevereiro e março, os resultados foram levemente abaixo da média, mas a tendência é de recuperação, especialmente a partir de abril.
Um fundo para quem busca sofisticação com fundamentos
O CCME11 se consolida como um dos poucos Red Funds realmente multiestratégia do mercado, com alocação criteriosa, visão de longo prazo e sólida gestão de risco. Apesar de ser um fundo mais complexo de analisar — como mostra a necessidade de maior clareza na apresentação dos ativos —, oferece potencial de valorização e consistência nos dividendos.
O diferencial está na capacidade da gestão em girar os ativos com inteligência, como no caso da possível venda das unidades da Casa Vila Olímpia, que pode atrair ainda mais investidores.
Para quem busca um fundo sofisticado, com renda passiva e perspectiva de ganhos relevantes no longo prazo, o CCME11 merece atenção.
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