O MCRE11, fundo imobiliário gerido pela Maúa Capital, segue chamando atenção de investidores ao combinar rendimento elevado, boa liquidez e um portfólio diversificado em crédito, fundos e imóveis. Com cotas negociadas atualmente a R$ 8,50, o fundo entrega dividend yield próximo de 15% ao ano, posicionando-se como uma alternativa atrativa dentro do segmento de FIIs de papel.
Mas será que vale mesmo a pena investir? O relatório gerencial de março de 2025 traz atualizações importantes que ajudam a responder essa pergunta.
Panorama geral: cotas baratas e liquidez alta
Negociado a um P/VP de 0,88, o MCRE11 opera com deságio de 12% frente ao seu valor patrimonial justo, estimado em R$ 9,64. Esse desconto, somado à liquidez média superior a R$ 5 milhões por dia, fortalece seu apelo como uma oportunidade de entrada atrativa para investidores que buscam renda mensal.
O fundo já conta com mais de 100 mil cotistas e tem patrimônio superior a R$ 1 bilhão.
Dividendos mantidos com uso de reservas
Em março, o fundo distribuiu R$ 0,11 por cota, mesmo tendo gerado apenas R$ 0,09 em receitas. A diferença foi compensada com o uso de reservas acumuladas — estratégia que vem sendo utilizada para manter os rendimentos estáveis nos últimos meses.
Segundo a gestão, a projeção de distribuição para o 1º semestre de 2025 está entre R$ 0,10 e R$ 0,11 por cota, mantendo a consistência observada desde 2024.
Resultado financeiro: receita cai com menor número de dias úteis
O MCRE11 fechou fevereiro com receita de R$ 11,4 milhões e despesas de R$ 1 milhão, resultando em um lucro líquido de R$ 10,4 milhões. No entanto, distribuiu R$ 12,2 milhões, novamente recorrendo ao resultado acumulado de meses anteriores. A queda na receita está ligada ao menor número de dias úteis no mês.
A reserva ainda soma R$ 0,10 por cota, garantindo fôlego para as próximas distribuições.
Composição da carteira: CRIs, imóvel e FIIs
O fundo possui um portfólio híbrido, com:
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49% em CRIs (Créditos Imobiliários)
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16% em imóvel logístico
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11% em CRIs estruturados
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9% em crédito estruturado
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8% em caixa
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7% em cotas de outros FIIs
Ao todo, são 15 CRIs, um imóvel logístico com 84 mil m² de ABL, cinco ativos estruturados e participação em 17 FIIs. A diversificação, embora positiva, esconde um ponto de atenção: a concentração de patrimônio em poucos ativos.
Riscos de concentração e vacância
A análise dos ativos revela que três operações de CRI ou crédito estruturado superam R$ 100 milhões cada, o que representa cerca de 10% do patrimônio individualmente. O imóvel logístico também concentra R$ 185 milhões, mas apresenta uma vacância elevada de 23%, o que impacta negativamente a receita recorrente.
Essas características exigem atenção redobrada por parte do investidor, já que uma inadimplência pontual ou a não locação do imóvel pode afetar o rendimento.
Indexadores e rentabilidade
O MCRE11 tem a maior parte das suas operações indexadas ao IPCA (73%), com taxa média de 10,5% ao ano, seguido por CDI (25%) com taxa média de 5,1%. Essa exposição oferece proteção contra a inflação, mas também aumenta a sensibilidade do fundo a oscilações macroeconômicas.
Setores e regiões atendidas
Os devedores do fundo estão majoritariamente nos setores residencial (30%), logístico (27%) e comercial (14%). Em termos geográficos, 53% dos ativos estão concentrados no estado de São Paulo, reforçando a segurança por atuar em mercados mais consolidados.
Exposição em fundos imobiliários
O MCRE11 também investe cerca de R$ 80 milhões em cotas de FIIs, entre eles alguns nomes conhecidos como:
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VGRI11 (lajes corporativas)
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VRTA11 (papel)
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HGRE11 (comercial)
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CANI11 e MCC11
Esses ativos oferecem liquidez e diversificação, embora a representatividade dentro do portfólio ainda seja limitada (7%).
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